在社区的工作当中经常出现如：业委会主任受到人身的攻击、业委会与业主的矛盾、业委会内部的不和谐等等。社区的议事规则不能解决以上的种种问题，但熟练运用议事规则，可以避免很多矛盾与冲突的发生。

 

结合《民法典》，对比《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，试着做一个解读和说明，希望能够帮助更多的小区正确的组织召开业主大会会议，让更多的小区能受益于准确执行法律的规定并达成快速高效的共同意思表示而使更多的小区得以走出纷争和杂乱，归于平静安宁的生活、工作秩序。

 

业主大会会议的一般分类

业主大会会议，分为特别会议和一般会议，小区成立业主大会的会议需要特别的程序和特定的会议议题，各地一般通常的做法是通过成立筹备组的形式来组织召开小区的首次业主大会会议，并且会议的议题必须至少包含着表决《业主大会议事规则》、小区《管理规约》、选举业主委员会这三项必不可少的会议内容，同时因为属于创始性，实质上意味着小区的业主大会从无到有的诞生意义和作用而成为一次特别的业主大会会议。

 

当成功的成立业主大会选举业主委员会后的业主大会会议就进入常态化成为一般会议，一般会议有定期业主大会会议和临时业主大会会议，业主大会定期会议也有着确定的会议时间和议题内容，那么实际上业主大会临时会议就因为更为随机和内容多变且紧急、迫切成为更应当注意的一种常见的形式，比如以物业服务企业选聘为议题的业主大会临时会议就很常见。此外还有业主委员会委员换届选举、公共事务处理比如费用分摊或者利益分配等为议题的业主大会临时会议。所以讨论业主大会临时会议的情况更具典型性意义。

 

会议成立

一次成功的业主大会临时会议需要迈过两个门槛：一个是会议本身成立、一个是待决议题满足法定的必要条件，前者必要但不充分，会议议题只有同时满足前述两个条件才是充分和必要的。会议本身成立，既要满足程序方面的要求，又要满足实体方面的要求。

 

程序方面要求有：适格的召集主体、法定的通知时间、必要的前提条件如投票权数确认等，这一点是《民法典》与《物业管理条例》调整变化的地方。

实体方面的要求：主要是满足法律规定的参加人数，而这一点，则是《民法典》与《物权法》相比较有所变化的地方。

 

《民法典》变化主要体现为两个方面，一个是数量要求，一个是质量标准。数量要求上，《民法典》是要求“参与表决”不少于“双三分之二”，提高了最少六分之一的数量。质量标准要求上，《民法典》表述为“参与表决”，“参与表决”的要求要远高于“参加”，“参与表决”不仅仅局限于“参加”，还要必须做出明确具体的表明态度动作——表决。过去有些地方的做法，把业主大会会议议题的表决票送达并签收即视为“参加”，而现在则不能仅仅送达、签收还要求要有反馈的实际动作——“参与表决”。

 

从积极的方面来理解这种参与数量和标准质量两方面同时提高要求和标准，是可以保证业主大会会议的质量，使得业主大会会议决议更具备业主真实意思表示的数量和质量基础。但是，会议难度却大大的提高了！应该特别强调的是，无论是《物权法》中的“参会”还是《民法典》中的“参与表决”重点强调的都是参加，相比而言业主的参与动作比业主的赞成、反对、或弃权的实际态度更为关键，因为没有这个做基础就不可能保证会议成功，从这个意义上来说，《民法典》在业主大会会议方面的要求的确是比《物权法》的难度增加了。

 

关于议题通过的标准，差异体现在三个方面，一个是实际的绝对数量标准，一个是相对比例的基数，还有一个是指标体系的活性。

 

数量标准，《民法典》有两类，一类是“参与表决”的双过四分之三，一类是“参与表决”的双过半；

比例基数，《民法典》的表决基数是两层，一层是“建筑物总面积”、“业主总人数”，一层是“参与表决专有部分面积”、“参与表决人数”；

 

《物权法》比例的基数是相对应与会议议题涉及范围固定、不变的定数；而《民法典》的比例基数则是一个变动的、不稳定的“参与表决”者数量。这就带来一个问题，在达到最低的双三分之二“参与表决”标准基础前提下，每次会议实际参与者越多，议题通过的标准“参与表决”者当中持“赞同”的部分数量要求也越高。按照议题内容“参与表决”者当中持“赞同”的部分数量分别处于“建筑物总面积”和“业主总人数”的双三分之一到双二分之一和双二分之一到双四分之三这样的两个动态区间。

克服业主大会会议难度“加减乘除”四个建议

 

所谓的“加”，一是要更为全面和到位的宣传，让更多的业主懂得参与表决的重要意义而更加愿意付诸行动，积极履行业主的法定义务。二是要利用好业主参与业主大会会议可以委托的这一制度，做好委托代理的运用，尽量增加参与表决的业主人数。

 

所谓的“减”，就是通过制度设计来减少业主大会会议的召开数量，可以通过对《业主大会议事规则》和《管理规约》的约定，增加业主委员会对于小区多发和常见问题的授权，使得除了不得不召开业主大会会议的事项尽可能地缩减到最少，同时还可以极大地提高小区常见问题的决策效率。

 

所谓的“乘”，参考《罗伯特议事规则》中“电子表决”条款，尽可能地以通过利用更为先进的包含但不限于互联网等技术手段运用“电子表决”，通过打破时空限制，降低业主大会会议参与的难度增加业主参与的可能性，通过技术运用以乘数效应获得实际的各种形式的业主实际参与。

 

所谓的“除”，参考《罗伯特议事规则》中“强制出席”条款，可以通过比如张贴不参会业主名单的公告、限制不参与业主大会会议表决业主对于共有收益的分配权等惩罚性质的手段，采取负激励的方法，使不参加者消除到最低，以保障最多的业主参与。

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