盼望着 盼望着 2020年终于画上句点

而与崭新的2021年同时到来的

还有我国首部《民法典》的正式施行

 

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）是新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律，是新时代我国社会主义法治建设的重大成果。《民法典》共1260条，涵盖了生活的方方面面，被誉为“社会生活的百科全书”。

 

物权是民事主体依法享有的重要财产权，《民法典》物权编规定了各类财产关系的物权制度，在民法典各分编中排在第一编，重要性可见一斑。《民法典》按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，进一步完善了物权法律制度。

 

 

那么相较于以往的《物权法》

《民法典》物权编存在哪些亮点？

又会对我们的生活产生哪些影响呢？

 

 

一、完善建筑物区分所有权制度，激发社区自治活力

近年来，随着商品住房交易市场的扩大,业主与物业管理企业之间的纠纷可谓是越来越多。对于各位业主来说，存在业主委员会成立难、业委会表决难、维修资金使用难、对物业服务情况了解难等问题。《民法典》物权编格外注重保障业主建筑物区分所有权的实现，以激发社区自治的活力。

 

 

我们一起来看看

以下几个案例吧

 

业主委员会成立难问题  全面解读

 

业委会筹备组 李先生

我们小区开发商和物业管理公司，暗地里阻挠小区业委会成立。从2016下半年开始筹备新一届的业主委员会，中间几经波折，至今业委会仍未成立。开发商不提供资料、物业刁难、街办不积极、业主不认可等棘手问题，小区的业委会成立看起来仍然是遥遥无期。

法官

《民法典》增加了居民委员会指导、协助成立业主大会和选举业主委员会的义务，使得居民委员会在业主大会、业主委员会的成立阶段就可以参与进来。完善了居民委员会对业主大会、业主委员会的职责范围，也使业主在设立业主大会和选举业主委员会时能获得更多的指导和协助。

 业委会筹备组 李先生

 那真是太好啦!这样我们的业务委员会就能尽快成立啦!那么，我们需要运用到哪个法条来维护自己的权益呢?

法官

根据《民法典》第二百七十七条:业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。李先生，快运用法律途径去维护自己的权益吧!

           小区维修资金启用难问题 全面解读             

 

李女士

我住进这个小区已15年之久，现在小区因外墙漏水，我多次向相关部门反映，请求尽快修复，消除安全隐患。但小区物业工作人员和我说，正在申请使用专项维修资金。主管部门要求物业征求业主的意见，需三分之二以上的业主同意，才能执行。物业至少要征求五六百户的意见，对于事情的进展，物业公司表示他们也很无奈。这该怎么办呢?

法官

别担心!《民法典》以维护业主权益为出发点，打出“组合拳"，直面并解决现实问题。

 首先，针对维修资金的启用，在业主共同决定的事项上，改变表决方式、大幅度降低使用维修基金的表决门槛。即只要“双过2/3参与表决”，改为:经参与表决的业主“双过半同意"即可。二是进一步规定电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等能够利用维修资金进行维修、更新和改造，以示维修资金可用之处的广泛性。三是增加了紧急情况下，可以直接申请使用维修资金的规定。

 

我们一起来看看新法规定！

《民法典》第二百七十八条，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

 

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

 

《民法典》第二百八十一条 

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

 

        小区共有部分收益归属问题  全面解读        

 

 

王先生 

我们小区物业公司在小区楼道、大堂、电梯内等公共区域，刊登了大量广告，广告主先后支付给物业公司26万余元。现我们小区业委会代表小区业主请求物业公司返还这笔收入，可行吗?

法官

《民法典》首先明确了建筑区划内的道路、绿地等场所和设施属于业主共有财产。其次明确了公共收益属于全体业主共有，物业公司和开发商无权侵占。当然，公共收入的取得一定伴随着 相应的成本支出和管理服务费用，这些服务内容并不包含在正常的物业服务范围之内，所以允许管理单位扣除合理的成本也是出于公平性的考虑。

王先生 

太好啦!谢谢您的解答!那我们小区业主就能向物业讨回部分共有收益啦!

法官

是的王先生!您以及您小区其他业主的权益均能得到保障!《民法典》第二百七十四条规定:建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共同所有。《民法典》第二百七十五条第二款规定：“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《民法典》二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

          “住改商”有法可依吗?  全面解读            

 

 

张先生

和我住一层的王先生将房屋用作少儿培训后，小孩子每天跑来跑去的，严重影响了我的休息。他想把自己家改为少儿培训场所前，向本层及楼下邻居征询意见，除了我,其余各家都没有意见。后来我和他也沟通过。但他却说，自己有权决定自家房屋的用途，且大家都同意了只有我不同意。他的说法妥当吗?我现在该怎么办呢?

法官

《民法典》明确指出，“住改商” 首先必须符合法律法规及管理的规定,这是个前提。其次，在这个前提的基础上，还得经有利害关系的业主一致同意才行。“一致同意”，这就意味着有利害关系的邻居只要有一户不同意，'住改商”就不行。是的!根据《民法典》第二百七十九条规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。张先生，快利用最新法条，为您的个人权益讨说法吧!

           社区防控问题如何出招?  全面解读             

物业工作人员

疫情期间，刘先生驾临时车辆进入居民小区时，我们物业工作人员要求他下车登记并接受防疫检测。刘先生气愤之下将车停在了小区入口处井上锁离开多达50分钟，造成小区居民无法正常出入，大量车辆拥堵。刘先生的做法能否通过法律进行约束?

法官

《民法典》总结了社区防控的经验，明确了物业服务企业和业主的相关责任和义务，物业公司工作人员按照法律规定坚守岗位是在履行法定职责，业主应予以理解和配合。

物业工作人员

那么刘先生的行为已经违反法律规定啦。下次再遇上这种情况，就可以法制约了。

法官

是的!根据《民法典》第二百八十五条第二款规定:物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。第二百八十六条第一款规定:业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施， 业主应当依法予以配合。以后物业工作人员进行社区防控时，再遭遇此类情况，就能搬出法律武器啦!

 

《民法典》明确业主可以设立业主大会，选举业主委员会，突出了业主在重大问题上一致决定的权利，用民主的方式来保障绝大部分业主的权利。自今年1月1日民法典正式施行当天，杭州目光科技有限公司所研发的“叮咚·去投票”业主大会电子表决系统也立即与民法典接轨，增加了民法典表决计票结果，突出显示参与表决总人数和专有部分总面积占比，合法保障业主权益，维护小区业主的共有财产！

叮咚邻里式的业主大会和传统模式业主大会议程相比较，在召开模式上有效减少了工作人员在投票各个时期的工作量。为业主大会会务工作提供了专业的管理能力，实现宣传阶段（宣传栏、短信、公众号、电话等手段整体全方面的宣传到位）、表决阶段（上门、固定点、电话、多种网络认证方式自由配置）、唱票阶段（一键唱票、公钥与私钥每票核实）等全流程实时可控管理，在小区业主中取得了较好的反响，也得到了社区的高度认可。

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