第二百七十九条

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

【解读】“住改商”的，需要遵守法律、法规及管理规约之外，需要有利害关系的业主的一致同意。

 

第二百八十条

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

 

【解读】1.第一款实质是团体法的特点，决议行为就是能够约束所有人，这是决议行为的一般法理；2.撤销的期间，需要后续通过法律解释来阐明。

 

第二百八十一条

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

 

【解读】使用公共维修基金，原则上需要“双2/3参加表决以及双1/2通过”，281条第2款属于特殊情形，则不需要以上表决的决定，免除程序要求，满足紧急情况下使用公共维修基金的要求。

 

第二百八十五条

物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

 

【解读】《民法典》不仅是调整平等主体之间的人身关系和财产关系，而且也承载着社会管理的使命。第2款，因为新冠肺炎的爆发，在小区封闭管理的过程中，除了政府管理，物业服务企业对于社区的管理的作用也是非常重要的，这也是物业服务企业在物业服务合同之外苛以的公法义务。

 

第二百八十六条

业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

 

【解读】践行绿色原则、物业服务企业的相关的配合义务、业主在对财产享有所有权同时的配合义务，给予法律依据（当政府管理需要对人身自由和财产进行干预的时候，合法性、正当性何在，此条属于《民法典》对于社会质疑的回应）。

 

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

 

【解读】业主损害他人合法权益的行为，为维护一个良好的居住环境，业主大会或业主委员会享有的救济手段，可以作为原告进行诉讼。

 

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

 

【解读】业主以上的行为，相关行政机关履行其职责。

 

第二百八十七条

业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

 

【解读】与286条的区分，286侵害的是业主的公共环境，若起诉，不一定能够证成，成为合法的原告，所以采用业主自治的方式来保护和维护业主的权利；但是287条属于直接侵害的是业主的权利，是赤裸裸的侵害业主的权利，所以业主可以直接起诉。

 

《民法典》明确业主可以设立业主大会，选举业主委员会，突出了业主在重大问题上一致决定的权利，用民主的方式来保障绝大部分业主的权利。自今年1月1日民法典正式施行当天，杭州目光科技有限公司所研发的“叮咚·去投票”业主大会电子表决系统也立即与民法典接轨，增加了民法典表决计票结果，突出显示参与表决总人数和专有部分总面积占比，合法保障业主权益，维护小区业主的共有财产！

 

叮咚邻里式的业主大会和传统模式业主大会议程相比较，在召开模式上有效减少了工作人员在投票各个时期的工作量。为业主大会会务工作提供了专业的管理能力，实现宣传阶段（宣传栏、短信、公众号、电话等手段整体全方面的宣传到位）、表决阶段（上门、固定点、电话、多种网络认证方式自由配置）、唱票阶段（一键唱票、公钥与私钥每票核实）等全流程实时可控管理，在小区业主中取得了较好的反响，也得到了社区的高度认可。

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