民法典解读·业主大会

2021年1月1日，“民法典时代”已正式到来，此次民法典的一大看点是业主可以设立“业主大会”，选举业主委员会，适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序，突出小区业主自治权利。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

 

相关法条

01 第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

解读：对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背公序良俗，不损害国家、公共和他人利益的决定。

 

相关案例：成都市锦江区某小区，在全体业主投票选聘小区物业服务企业时，根据小区选聘物业服务企业工作小组发布的通告，表明A物业公司得票数和得票面积数已过半。之后，小区业主委员会和小区业主大会联合发布已与A物业公司签订了《物业服务合同》的公告。小区业主认为选举物业服务公司的程序以及A物业公司的得票率违法，侵害了其合法权益，遂将业主委员会告上法庭，要求法院撤销业主委员会作出的选聘A物业公司为小区物业服务企业的决定。

 

裁判结果：经查，A物业公司的得票面积并未过半。因此，被告业主委员会选聘物业服务企业的决定不符合法律规定，法院判决撤销被告业主委员会作出的选聘A物业公司为小区物业服务企业的决定。依据《民法典》第二百八十条：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

 

02 第二百八十二条 【共有部分的收入分配】

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

 03 第二百八十三条 【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

 

二、业主对建筑物共有部分需承担哪些义务

 

建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

 

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

 

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

 

04 第二百八十四条 【建筑物及其附属设施的管理主体】

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

二、建筑物及其附属设施包含哪些东西

建筑物是指建筑物的主体部分，如房屋主体。

建筑物附属设施是指建筑物的附属设施设备，如房屋的给排水设施、配电设施等辅助设施。

建筑物及其附属设施包括建筑物的主体及其所有的配套附属设施

房屋、建筑及附属设施：电梯、空调、安防设备、照明设备、消防设备、监控设备、综合布线、弱电系统、给排水设备、暖气、卫生、通讯、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。此外，还应包括同房屋不可分割的室外扶梯、天桥、水箱、冷暖气设备、中央空调(不包括窗式空调)、下水道、消防设施、舞台以及电灯网、电话网等项。

 

《民法典》明确业主可以设立业主大会，选举业主委员会，突出了业主在重大问题上一致决定的权利，用民主的方式来保障绝大部分业主的权利。自今年1月1日民法典正式施行当天，杭州目光科技有限公司所研发的“叮咚·去投票”业主大会电子表决系统也立即与民法典接轨，增加了民法典表决计票结果，突出显示参与表决总人数和专有部分总面积占比，合法保障业主权益，维护小区业主的共有财产！

叮咚邻里式的业主大会和传统模式业主大会议程相比较，在召开模式上有效减少了工作人员在投票各个时期的工作量。为业主大会会务工作提供了专业的管理能力，实现宣传阶段（宣传栏、短信、公众号、电话等手段整体全方面的宣传到位）、表决阶段（上门、固定点、电话、多种网络认证方式自由配置）、唱票阶段（一键唱票、公钥与私钥每票核实）等全流程实时可控管理，在小区业主中取得了较好的反响，也得到了社区的高度认可。