小案例

张阿姨居住的甲小区，车辆进出口恰好在交通主干上，每到上下班高峰期，该路段十分拥堵，驾车进出至少需要15分钟。然而，隔壁乙小区的车辆进出口恰好避开了拥堵路段，交通顺畅。张阿姨琢磨着如果凿开两个小区之间的围墙，通过乙小区进出口上下班，可节省大量的时间，但不知如何才能合法合理地实现？

民法典明确规定，两小区业主可以在平等协商的基础上，通过实现地役权开辟出入口，共用隔壁小区。

本案中，甲小区如果要共用乙小区的内部道路，在乙小区进出，在符合相关法律、法规的前提下，甲小区业主可以通过业主大会与乙小区订立书面地役权合同，再向城市规划等相关部门办理审批手续，待相关手续办理完毕后便可以解决出行难的问题。

01什么是地役权？

地役权是用益物权的一种，是用益物权人对他人所有的不动产或者动产进行占有、使用和收益的权利。

他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。例子：你在海边有一块平地，旁边有一高楼，楼的主人给你一定的金钱，让你在你的土地上三十年之内不得建房，以满足他观海的需要，你同意并签约。楼的主人对你的土地的权利就是地役权。高楼所在的土地为需役地，你的土地为供役地。

02地役权合同

设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）地役权期限；

（五）费用及其支付方式；

（六）解决争议的方法。

03地役权的内容为标准的分类

1．通行地役权。即以在他人土地上通行以便到达自己土地为目的的地役权。

2．有关水的地役权。具体包括：

（1）取水或汲水地役权，即为了需役地的便利在供役地上取水或汲水的权利；

（2）导水地役权，即利用管道或沟渠经过供役地把水导入需役地的权利；

（3）排水地役权，即把生活或生产过程中产生的废水排入供役地或经过供役地排向他处的权利。

3．眺望地役权。即为了确保在自己的土地或建筑物中能够眺望风景，约定供役地的物权人不得建造或种植超过一定高度的建筑物或竹木的权利。

4．采光地役权。即为了改善自己的土地或建筑物的采光效果，约定供役地的物权人在一定的区域不得建造建筑物或种植竹木，或者建筑物、竹木不得超出一定高度的权利。

5、支撑地役权。即利用他人已经建成的墙壁搭建房屋或其他地上定着物的权利，设立此种地役权往往为了节省建筑成本或为了扩大房屋的使用面积。

6、建造附属设施或安设临时附着物的地役权。需役地的物权人为了更好地利用自己的土地或建筑物，可以与供役地的物权人协商，支付一定的对价，取得一项在供役地上建造建筑物之附属设施或安设临时附着物的役权。

04有偿利用供役地却不及时支付费用， 地役权消灭

“这是地役权消灭的法定事由。” 冯驯律师表示，地役关系和相邻关系相比，相邻关系是因为不动产权利人正常生产和生活必须利用相邻不动产，所以法律不得不对相邻权利人的所有权作出强制性规定，而地役关系则是因利用他人不动产，提高自己不动产的效益，不是必须利用，所以可通过合同约定来协调利益，不需要法律强制。

相关法条

第三百七十四条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第三百七十五条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。

第三百七十六条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

第三百七十七条 地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

第三百七十八条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。

第三百七十九条 土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

第三百八十条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。

第三百八十一条 地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

第三百八十二条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

第三百八十三条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。

第三百八十四条 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

第三百八十五条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

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