每到年底，都有一些小区给业主发钱发物，让人羡慕。事实上，这些福利多来自于小区公共收益结余。近年来，越来越多的业主开始关注小区公共收益的去向和用途。新施行的《民法典》明确规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”但在实际生活中，物业与业主之间关于公共收益的纠纷屡见不鲜，公共收益和物业管理成本扣除的争议情况也更加复杂。

小区公共收益信息不透明现象普遍

近期发布的一份针对小区公共收益的调查结果显示，小区公共区域的广告费和停车泊车费是最常见和主要的收益来源，多数小区年公共收益总额在10万元~50万元不等，但这笔收益并不透明。调查涉及的131个小区中，只有8个能够看到小区公共收益的公示情况，6家物业能够满足业主查看公共收益账目的需求。近九成受访者知道公共收益，但有71.8%的物业工作人员表示小区业主没有主动询问公共收益情况。

可见虽然大部分业主关心公共收益，但是对公共收益的权益归属的感知和意识还比较薄弱。所住小区有业委会的受访者非常关心公共收益的比例明显高于无业委会和不清楚是否有业委会的受访者，且对公共收益非常清楚的比例明显高于无业委会和不清楚小区是否有业委会的受访者比例。不少业主对记者表示，小区里广告随处可见，像大门、电梯、楼道里都有各种广告，但从未公示过广告收益的用途。业主们也讨论过，物业的广告收入应该跟业主有关系，但是并没有像一些报道说的给业主分红、发福利、减免物业费之类的。记者询问几家物业公司，大多是一年公布一次公共收益账户余额，也有物业公司工作人员对记者表示，这部分收益用于物业公司日常的运维费用，由于收入不多，一般并没有进行公示。 

快递场地使用费、广告费、停车费等，三年追回近80万元

小区的公共收益，主要是指利用小区公共部分进行经营获得的收益。随着城市化的发展，小区成为商家的“广告阵地”，公共收益也日渐多元化。公共收益属于业主，但要回来却并不容易。近年来，小区业主的维权意识显著提高，不少小区通过诉讼来拿回属于业主的这笔钱。海珠区兰亭御园业委会通过诉讼从物业追回了三年近80万元的公共收益。

小区业委会表示，物业自进驻小区以来，利用停车场收取停车费，利用小区公共场所设定广告框架，收取广告费，利用小区公建配套游泳池收取承包费等，按照法律规定，小区公共建筑属于业主所有，所以在业委会成立后，多次要求物业返还，但物业公司拒绝。在业主大会授权后，业委会提起了诉讼，在提供了临保收入明细、公区车场收支表等证据，要求回收小区近三年的公共收益122900元及利息，两年的停车场收入722977.06元及利息。

物业公司则表示，对停车场收入数额部分有异议，对公共收益计算方法存在疑问。就退出物管事宜按照相关规定的约定并未完成移交手续，在正式移交前，作为小区的物业管理企业，有权对公区经营及收益进行管理，对利息不予认可。而且为运营，停车场配备了专职收费员，对停车场进行维修，对共用部位设施设备进行维护，相关成本应该予以扣减，而且在停车场额外投入了相当大的精力进行经营管理，应当按照市场交易习惯提前停车场收益30%的管理酬金。小区电梯维修因无法在维修基金中扣除，也无法启用专项维修资金，也应在公共收益中扣除。在各种公共区域广告合同执行中，有些无法履行，物业公司只对公共收益45083.33元、公区停车费收益157217.23元予以认可，在扣减了期间公区维修改造的支出161331.54元后，结余40969.02元，物业只对40969.02元进行支付。

究竟哪些收益属于业主，哪些管理成本受到认可？

从海珠区人民法院的判决可以看到，法院认为，在业委会接收回小区管理前的公共收益应该移交给业委会管理。期间的丰巢快递场地使用费、电梯媒体广告费、亮丽社区LED灯箱电子公告栏广告费、停车场入口灯箱广告费、易栈信息场地管理费、电信无线室内覆盖场地费、旧衣回收箱场地服务费共57400元，双方予以确认，业委会要求返回并支付利息予以采纳。

物业管理服务合同约定物业服务收费选择包干制方式，物业要求按30%支付车场管理酬金，缺乏依据，法院不予支持。停车场车位是公共小区内道路划出的车位，在小区管理范围内，物业要求按每年支付108000元车位管理费，没有根据，法院不予支持。物业公司应向小区业委会返还公共区域收益57400元和利息，停车场收费722977.06元和利息。

三大争议最多，公共收益不再是笔“糊涂账”

可以看到，案例中业委会要求返还的公共收益金额和物业认可的金额差距相当的大。最终法院判决返还金额也是认可部分管理成本，不认可部分成本。在不少小区的维权中，关于金额的认定也是争议较大的部分。

今年1月1日开始实施的《民法典》282条明确了利用小区业主共有场所产生的收入，属于业主共有。据此，物业公司在没有受到小区全体业主、业主大会委托的情况下，无权收取公共收益。《民法典》283条明确了收益分配，分配的原则是“有约定,按约定;无约定或者约定不明确,按比例”分配。据此、物业公司在收取公共收益后，未与全体业主、业主大会达成一致约定的情况下，无权使用公共收益，包括使用公共收益弥补自己的损失。

如果业主对小区公共收益存疑，彭宇表示，《民法典》943条规定：业主共有部分的经营与收益情况，物业公司必须向业主定期公开，并向业主大会、业主委员会进行报告。这意味着，小区公共收益将不再是一笔“糊涂账”，业主可以查询公共收益的公开信息。如认为公共收益被违法收取、挪用，业主大会可以授权业委会以提起诉讼的方式，要求责任人返还公共收益、赔偿损失。

目前小区信息的公开透明程度还有待提高。大多数小区公共收益的公示方式还是以传统的贴公告为主，但随着数字化的发展，新媒体、小程序、APP等方式在物业管理中的应用越来越多，业主及时了解公共收益去向也将更方便，要求物业管理公司公示公开也更加方便。