近日，柳州市委组织部、住房城乡建设局、民政局三部门联合印发了《柳州市业主大会和业主委员会指导规程》（以下简称“规程”）。该规程根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》等文件精神，结合柳州市实际制定，自2021年1月1日起施行。

 

01加强党建引领作用

 

以前的条例，很少提及党建的作用，新的规程全文着重突出了加强党建引领的作用。以前成立业主大会都是向县级人民政府房产行政主管部门提出申请，新的规程将这一部门改为物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。

 

第一章总则，第一条第一句为“为加强党建引领……制定本指导规程”。此外，业主大会和业主委员会在街道党工委（乡镇党委）、社区党组织、小区党组织的领导和街道办（乡镇人民政府）、社区居委会的指导监督下开展履职工作，同时开展党建活动。

 

支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员，发挥先锋模范作用。街道党工委（乡镇党委）应将物业管理区域党组织建设情况纳入社区党组织工作的考核范围。

 

02十人以上联名可提出申请

小区想要成立业主大会以及选举业委会来管理小区，首先需要提出申请。按照旧的规定，提出申请需已交付部分20%以上的业主联名。这也就说，至少要收集20%业主的房产证明等资料。在柳州不少小区多达两三千户，单在资料收集这一块就是一件麻烦事，更别提后续工作了。这也导致很多小区在申请环节就已经进行不下去。

 

新的规程规定，关于首次业主大会会议筹备，符合以下三个条件之一的，建设单位就应当在30日内，书面向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的报告：

 

第一，交付使用的专有部分建筑面积达到总建筑面积三分之二以上；

第二，交付使用的专有部分业主人数达到业主总人数的三分之二以上；

第三，首套房屋交付使用满两年。

 

若是建设单位逾期未提出书面报告的，十人以上的业主联名可以书面提出申请。

 

03总平图等资料由主管部门免费提供

小区想要成立业主大会以及选举业委会来管理小区，首先需要提出申请。按照旧的规定，提出申请需已交付部分20%以上的业主联名。这也就说，至少要收集20%业主的房产证明等资料。在柳州不少小区多达两三千户，单在资料收集这一块就是一件麻烦事，更别提后续工作了。这也导致很多小区在申请环节就已经进行不下去。

新的规程规定，街道办事处、乡镇人民政府自收到书面申请的5个工作日内，发布公告，开展宣传工作，并要求柳州市自然资源规划局、住房城乡建设局等有关主管部门提供相关材料。

资料包括规划总平面图，业主以及房屋、建筑物面积清册，房屋测绘报告；已竣工验收的房屋买卖合同清册。

有关主管部门应当自收到要求提供资料函件之日起5个工作日内予以免费提供。街道办事处、乡镇人民政府自收到有关部门反馈之日起5个工作日内，确认是否符合召开业主大会会议条件。

 

04首次筹备经费 由建设单位承担

要成立业主大会，筹备各种工作需要不少经费，包括打印宣传横幅、海报，复印业主房产证明等资料，给热心业主饮水、快餐等。问及这些费用从哪里来，不少业主表示，都是热心业主自掏腰包。有的则是部分业主集资，还有的是小区组织相关集体活动余下的费用等。

 

新的规程出台，大家不用再为经费发愁，明确规定，新建物业的首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。而商品房的建设单位也就是市民常说的房开商。也就是说，经费由房开商来出。

 

05投票面积这样计算

业主委员会的选举，需要计算专有部分面积、建筑物总面积等。特别是专有部分面积车库的计算，让不少小区业主很头疼。在柳州有一个小区，曾因为算法不同，业主认为已经过半，而经过相关部门计算却没有过半，导致选举“卡壳”。

 

新的规程规定，业主的面积表决权数按照下列方法认定，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

 

建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的房屋及车库（位），按照专有部门面积规则计算面积表决权属，人数按一人计算。

 

尚未进行实际分割的消控室、水泵房等共用设施设备用房，按照规划设计面积予以扣除，不计入用于投票表决的建筑物总面积。

 

地下车位的通道部分属于本区域内地下车位业主共有，按照面积比例分摊到相应车位，计入该车位的投票面积。

 

06选举可集中投票 也可电子投票

小区选举不是你不在家，就是他不得空，经常因投票人数不够失败告终。如今都提倡智能管理，信息云共享，市民都盼着选举能与时俱进。

 

新的规程规定，召开首次业主大会会议，内容包括表决通过管理规约、业主大会议事规则；选举产生业主委员会委员、候补委员等。召开业主大会会议可以采用集体讨论，书面征求意见或者互联网方式召开。

 

业主可以委托代理人参加业主大会会议。代理人应当出具身份证和书面委托书的原件以及委托人的身份证及不动产产权证明文件的复印件。

 

采用书面征求意见形式召开业主大会会议的投票主要采用“集中投票”，也可采用“流动投票”或者其他合法方式相结合进行。流动票箱的设定按照户数确定，每500户不超过一个流动票箱。

 

业主大会会议采用电子投票方式表决的，应当按照市住房城乡建设主管部门建立的物业管理公共事务电子投票系统设定的要求进行。

 

投票时间不宜超过5日，需要延长投票时间的，不得超过2日。

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