开发商与业主对小区内的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。业主向开发商要回租金，人民法院应予支持。

海德名园业委会诉宜兴恒兴置业公司、南京紫竹物业宜兴分公司物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷案

原告：宜兴市新街街道海德名园业主委员会

被告：宜兴市恒兴置业有限公司

被告：南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司

 

宜兴市新街街道海德名园一、二、三期小区的开发商系恒兴公司。在海德名园二期内建有海德名园会所，该会所的建设工程规划许可证载明的建设项目名称为海德名园会所、建设规模为两层1215平方米。该证的“附图及附件名称”内载有：其中物业管理用房建筑面积700平方米，核发红卡等内容。

根据规划部门的解释，“核发红卡”的房产不得销售。该会所至今没有房产证。2008年11月1日，恒兴公司与紫竹物业公司签订物业移交验收接管协议，约定紫竹物业公司自2008 年10月30日开始承接物业。海德名园二期第26幢会所除物业公司使用的476平方米物业用房外，其余面积647.62平方米是由恒兴公司使用或控制。

 

原告海德名园业委会诉讼请求：确认海德名园二期26幢会所中除物业用房外的647.62平方米的房屋所有权为宜兴市新街街道海德名园全体业主所有，判令恒兴公司与紫竹物业公司支付自2008年11月1日起计算至起诉之日止租赁费用。

 

江苏省无锡市中级人民法院二审认为：案涉会所属海德名园全体业主所有，理由如下：《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；该法第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

 

本案中，案涉会所位于海德名园小区内，与476平方米的物业用房同属一套建筑的整体，根据建设工程规划许可证、物业移交接管协议备案证明存根、以及恒兴公司与紫竹物业公司签订的物业移交验收接管协议等书面证据所载明的内容来看，恒兴公司在移交物业时，是将会所与物业用房一并作为配套用房移交给紫竹物业公司，而且写明产权归全体业主所有。海德名园业委会在本案中提供了上述证据，对其主张已经尽到初步举证义务。

 

而恒兴公司辩称会所系其公司所有，作为海德名园小区的开发商，恒兴公司应当进一步提供充分证据予以证明。恒兴公司虽然提供了土地分割证、会所成本核算等证据，但根据一审法院向宜兴市国土资源局、宜兴市环科园规划办公室调查了解的情况，以及宜兴市物价司局对海德名园商品房价格核定的相关材料，恒兴公司所举证据并不足以证明会所系其公司所有。

 

根据物价局核定的价格，以及第16、17、19幢小区配套明细表中载明的“会所1300平方米”，可以表明恒兴公司已将会所的成本列入商品房价格中，因此没有必要再专门对会所的建设成本进行审价。

 

综上，依据《物权法》及司法解释的规定，针对双方当事人的举证情况，应认定案涉会所属海德名园全体业主所有。

 

关于恒兴公司占有使用案涉会所应当承担的责任。首先，会所属于当全体业主所有，恒兴公司作为海德名园小区的开发商对此理应知晓，并且在物业移交验收接管协议备案证明中也明确了该事实，故恒兴公司自将物业用房于2008年10月30日移交给紫金物业公司时，本应将会所一并移交给全体业主占有、使用、收益，但恒兴公司却一直无偿占有使用至今，致使海德名园全体业主不能使用、收益，从而造成了相应损失。

依据《物权法》第三十七条的规定，因恒兴公司的侵权，海德名园业委会作为全体业主代表有权请求恒兴公司赔偿损失。其次，恒兴公司认为海德名园业委会没有主张过权利，至少表明是同意其公司使用的。但依据《民法总则》第一百四十条的规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。

海德名园业委会明确表示曾多次向恒兴公司提出归还会所的主张，并未同意恒兴公司无偿使用，恒兴公司亦未能举证证明其公司占有使用会所符合法律所列上述情形，故恒兴公司所提该项上述意见，并无事实和法律依据。

《侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，原审法院参照会所的租赁费用来确定本案损失，并依法委托评估机构对此进行评估。

根据评估机构对会所租赁费用的评估过程来看，评估机构不仅到现场查勘了会所的实际情况，还对类似商业办公用房的租金情况进行了大量的调查和分析，从而作出了不同时段租赁费用的评估结论，因此评估机构的评估具有事实依据，亦无程序违法之处，恒兴公司未能提供相应证据推翻该评估意见，故评估意见合法有效，一审法院据此作为参照确定本案损失，并无不妥。江苏省无锡市中级人民法院依判决：驳回上诉，维持原判。

一审判决结果

1.宜兴市新街街道海德名园二期第26幢会所除物业用房外的647.62平方米的房屋属海德名园小区全体业主所有；

2.宜兴市恒兴置业有限公司支付宜兴市新街街道海德名园业主委员会损失803150元；

3.驳回宜兴市新街街道海德名园业主委员会对南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司的诉讼请求。

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