近年来,物业服务企业利用物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备进行经营的现象越来越普遍,住宅小区内的广告随处可见:有的在小区步道的灯箱上,有的在电梯间或电梯轿厢里,有的甚至挂满整个楼面,绿树旁、楼道间……部分小区广告的年收入近百万元......

 

那么,业主知道小区广告是怎么进来的,是谁在运作,收益去了哪儿?业主对广告收益是否应有分享的权利?  

业主说

你瞧瞧，电梯里到处都是广告，不想看都不行。

 

一直都有广告，但是像这个收费啦，乱七八糟的，都没有公开过。物业应该明示，让业主都知道这个事儿，也应该归业主所有。

 

物业没用公开过，也没有说过，他们收的费用到底用到哪里了我们也不知道。

 

我觉得有一部分物业留着也可以，他们进行公示，有一个明确的收支明细，比如这些钱都花在小区的建设上，我认为还是可以的。

物业说

在实际操作中，小区屋顶漏雨、墙体外立面维修，业主同意人数达不到比例，无法申领物业维修储备金，这种情况下，大部分物业公司会选择用公共收益金来补充这部分费用。

 

其实小区广告收益很少，这部分费用一般冲抵了小区公共设施维护、维修等费用。

 

小区电梯广告的收入除了用于日常电梯维护外，还要用于支付物业人员的工资。

 

有些业主将家里不用的物件随意丢在小区草坪；在楼梯间、地下停车场、楼顶等私自违法搭建；没有养成随时清理宠物粪便的习惯……都给我们物业带来困扰，也增加了不少维护和维修的费用。

 

案例一

上海某小区陈女士投诉称，在他们小区的电梯内，经常会有一些广告。她说，每个电梯广告都有三个广告位，每月都会有固定的广告费收入，但是“别人在电梯里打广告，这些钱业主却收不到”。陈女士说，房子已经由开发商卖给业主了，公共部分也进行了分摊，因此，在电梯里面做广告，收入就应该是业主的”。

 

该小区物业管理处林经理表示，小区电梯广告确实是管理处在经营，但收入是全体业主的，因为业主委员会没账户，收入目前在物业公司的账上，账目由业主委员会进行监管。他说，这笔钱怎么用，需业主委员会讨论。小区业主委员会赵主任也表示，小区在和物业公司签订管理合同时，就已明确电梯广告收入属于全体业主。陈女士的困惑、物业管理处林经理的表示及业主委员会赵主任的说辞该怎么解读呢？

案例二

北京某小区全体业主召开了首次业主大会，成立了北京市朝阳区某小区业主委员会。该小区业委会在业主大会的授权下，组织了公开招投标，选聘了新的物业服务有限公司，并与新的物业公司签订了物业服务合同。同时，该小区业委会与原物业公司双方终止物业管理合同。在原物业公司提供物业服务期间，该物业公司在未告知业主的情况下曾利用该小区共有区域（主要为电梯）进行营利活动，来获取广告收益。

 

根据原物业公司向小区业委会交付的《小区公区收费情况统计表》：

（1）某商贸公司向原物业公司交费人民币十一万八千元；

（2）某阳光公司向原物业公司交费人民币三万六千元；

（3）某传媒公司向原物业公司交费人民币二十三万一千七百四十一元九角三分。

上述收费总计多达三十八万。小区业委会与原物业公司前期物业合同终止后，原物业公司却一直未将该项收入向小区业委会移交。原物业公司是否违法了？三十八万元的收益归谁？

 

民法典规定

《民法典》第二百七十四条明确建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《民法典》第二百八十二条明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

 

问题一：案例一中陈女士的困惑还有小区物业管理处林经理的表示及小区业主委员会赵主任的说辞该怎么解读呢？

小区中以占用业主共有部分进行经营而获得的收益主要有以下几个方面：公共道路停车费(必须留有消防通道4.5米以上的距离，消防车通行4米、偶有非机动车辆留0.5米的距离)；各运营商交纳的场地使用费；信号输入或改造费用；电梯间及楼梯间广告收益；公共区域广告收益等。

 

电梯属于公用设施，根据《民法典》二百七十四条之规定，属于业主共有。小区物业利用业主共有的电梯向外招租广告，并获取广告费收入，根据《民法典》二百八十二条之规定，该收入扣除合理成本之后，归全体业主共有。

 

问题二：案例二中原物业公司未向小区业委会移交，是否违法？三十八万元的收入该归谁？该怎么解读呢？

原物业公司违法了。根据《民法典》二百八十二条之规定，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。该三十八万元均是物业公司利用业主共有区域或共有设施投放广告所产生的广告费收入，依法扣除合理成本之后，属于业主共有。

 

问题三：物业可否未经业主同意，进行电梯广告招租？

无论是建设单位还是物业管理企业或者其他管理人，作为物业的管理者对其管理的区分所有建筑物的共有部分在不损害业主利益的情况下，是可以对其进行利用的，并且通过利用这些共有部分创造利益，使共有部分产生收益，做到物尽其用。由于共有部分的权利属于全体业主，对其利用而增加的收益，也应当归全体业主所有，只是利用共有部分的管理者可以扣除成本。小区公用电梯本就属于业主共有的公用设施，强调在不损害业主利益的情况下，是可以决定电梯广告招租的，但收益应归属全体业主共有。

 

问题四：物业要是耍“赖皮”，业主拿不到共有部分的收入分配怎么办？

首先业主先找物业谈，并给其发律师函。无果后，业主可以要求街道、居委会进行调解。调解不成的，业主或者业主委员会可以向法院提起诉讼，诉讼是最后的救济途径。

 

问题五：物业不分收益，业主是否可以不缴纳物业费？

原则上还是要缴物业费，但可以主张部分扣除。在法律上有抵消制度，在物业服务合同中，物业提供服务，业主缴纳相应的费用，物业是债权人。而同时，在履行物业合同过程中，物业利用业主共有部分的财产获得了广告收益，那就意味着物业实际上欠了业主钱，等额部分就可以抵消了。但必须注意，仅等额部分可抵消，不可以物业存在广告收益为由恶意欠缴物业费。

 

问题六：为何《民法典》二百八十二条要规定扣除合理成本？

明文规定扣除合理成本，主要是考虑了物业公司在电梯广告招租及维护中确实产生了一些合理成本费用，另外这样规定也不至于打击物业公司的积极性，让物业更加积极招租，避免资源的闲置。 

 

小区电梯广告收益到底怎么分

一起来看社区的做法

 

 5月9日，长沙开福区盛世荷园小区业主委员会为小区954户业主发放了现金红包，每户600元，总计57.24万元。资金来源就是小区的公共收益，包括小区公共用房、公共停车位、电梯广告等收入。盛世荷园小区业委会主任谢永辉介绍，该届业委会成立以来，定期将小区收支账目公示。积少成多之后发现，2019年的公共收益还有不少结余。今年为应对疫情影响，面向全体业主发放红包。“我们业委会建立了规章制度，大事小事集体决策、公开透明。”业委会委员杨小平补充道，公共账上还留存了一笔资金，而且每年都有比较稳定的收入，今后将更多考虑用于优化小区人居环境。

 

但也有市民认为，应该有居安思危的意识，不能把钱全部分了，应该交给物管统一管理，用于小区日常维护。也有不少市民认为，每个小区的情况不同，经营性收入的总额也不一样，比起分红，大家更希望能用这笔钱来改善小区居住环境。在各项人工费用高涨的情况下，一些小区的物业费也“水涨船高”，有市民提议，小区的经营性收入可不可以用于贴补物业费，让业主们能够少交一点，减轻大家的负担。

宁夏嘉屋物业服务有限公司相关负责人杨经理说：“其实我们都应该认真学习新颁布的民法典物权编。物业和业主想要和谐共处，一方面需要扩大普法宣传，由辖区片警或小区党员对恶意欠缴或故意扰乱小区秩序的人员进行教育，提高其遵法守法意识；另一方面，物业和业主要多沟通、多交流，互相信任、理解才是最重要的。”

 

海南大学法学院教授石冠彬介绍，业主的共有部分的收益问题，之前的物权法对此是没有明确规定的，但在司法实务中，如果有业主去起诉物业，法院基本也认同收益是归业主的，而《民法典》的颁布后，有了明确法律依据，在施行后对于小区业主的维权也更加方便。

 

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