“公益律师”宣讲物业管理条例

“物业管理”是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，为业主提供服务，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

丁秀玲表示，物业管理公司在物业管理中的权利主要有：根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法;依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;有权制止违反规章制度的行为;有权要求业主委员会协助管理；有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

 

同时，物业管理公司在物业管理中的义务主要有：履行物业管理合同，依法经营；接受业主委员会和全体业主的监督；重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

业主要如何监督物业管理公司的服务？

“当小区业主普遍对于物业管理不满意时，可以通过业主委员会重新选聘物业公司，但现实中，很多人并不知道业主大会及业主委员会成立的条件。”丁秀玲说，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。

 

在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，应当召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。1.物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上的和入住50%以上的住户。2.首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的。

如何成立业主委员会？

第一，成立业主大会筹备组。业主筹备成立业主大会应当在物业所在地的房管部门、街道办事处或乡镇政府的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作，成立筹备组。

 

第二，召开首次业主大会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

 

第三，备案。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，要将业主大会成立和业主委员会选举情况；业主大会议事规则；管理规约等向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。第四步，公布结果。备案完成后，业主委员会委员应当在物业小区内公布该小区已正式成立业主委员会的消息。

详解业主委员会管理职责

“有一些小区在成立业委会的过程中，会受到物业公司的干扰，请问，该如何应对？”针对业主委员会成立问题，不少听课者提出疑问。

 

“业主委员会的成立，并不需要政府部门审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可。”丁秀玲强调，也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。

业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起的15日内，还应持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：

1.成立业主委员会登记申请书；

2.业主委员会委员名单；

3.业主委员会章程。

政府部门应自受理登记申请之日起15日内完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章。

以案释法，明辨物管服务责任

丁秀玲通过“以案释法”的方式，让大家了解物业管理责任，便于化解小区物业管理矛盾纠纷。

“第一个案例，业主车辆被盗，物业被判赔偿。”丁秀玲说，由于物业公司疏忽，晚上未安排保安巡逻，一夜之间小区内3名业主的电动自行车在指定的停车棚内被盗。3名业主一纸诉状将物业公司告上法庭。法院审理认为，物业公司与小区住户签订的合同合法有效，3名业主的电动车丢失，物业公司有管理不力的责任，物业公司应按合同约定赔偿3位业主的损失。

 

“第二个案例，业主车辆小区被盗，法院判定责任自负。”丁秀玲介绍，汪某是某小区业主，其车子被盗后，要求物业公司承担责任并赔偿相关损失。物业公司获悉后，立即调出了车库的视频。通过视频发现，事发当天，物业的保安人员两次巡查了地下车库，都没有发现异常，物业公司认为自己不应承担责任。法院审理认为，依电子监控录像看，在犯罪嫌疑人出现在监控范围内前10分钟内，保安人员两次对车库进行巡查。而且汪某并没有租赁地下车位，应依约将车辆停放在地面停车位，因此，法院驳回了其诉讼请求。

 

“为什么一个公司需要承担责任一个公司免责呢？”丁秀玲通过对比两个案例解释道，法律明确规定，物业服务企业的职责是维护物业管理区域内的公共秩序，而不是为业主保管财物。如物业服务企业在服务活动中，积极履行自身职责，可以不承担此类责任。

普法小课堂

气表水表坏了怎么办？

答：根据《物业管理条例》第52条规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因此，物业公司无安装、维修、养护等责任，物业公司可协助业主联系安装施工单位及专业经营单位对此类设施设备的损坏进行维修。

装修好的房屋漏水咋办？

答：根据《建筑工程质量管理条例》第40条的规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。因此，如业主房屋尚未过保修期，或者业主已反馈至开发商而未能得到解决，物业公司向业主解释说明后，配合业主联系、接洽开发商，以推动此类投诉的解决。

小区电梯广告收益归谁？

答：《物权法》及最高人民法院关于审理建筑物分区所有权的相关纠纷问题的解释中，明确界定了包括建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等这些基本的结构部分，包括楼道、楼梯、电梯、大堂、消防、公共照明、大堂里的公共照明这些附属设施、设备，加上个别楼有避难层还有设备层等，都属于业主共有的公共部分。

 

业主在购买房产时与物业公司签订的《物业服务合同》中，是否明确约定了广告收益情况，如有约定，双方均应当按照物业服务合同的约定执行;如果物业公司没有与业主达成一致意见，根据《物业管理条例》第55条的规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。因此，物业公司无权未经业主同意私自利用、安置广告设施。

 

对于广告收益的使用问题，首先原则仍然是物业方和业主有约定的，按约定处理；没有约定或者约定不明的，同样可依据《物业管理条例》的规定，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

电梯发生故障谁维修？

答：电梯等专用设施设备发生故障，物业公司不能自行修理，应由专业的、取得国家相应资质的企业进行处理。物业公司应向业主做好解释说明工作。

业主能否拒交物业费？

答：根据《江西省物业管理条例》规定，业主在业主管理活动中必须履行的义务包括，按时交纳物业服务费用，业主不得以放弃权利为由不履行义务。依据该条例第五十五条的规定：已交付业主的房屋，物业服务费用由业主承担，未交付的房屋，物业服务费用由建设单位承担。从法律中可以看出，无论是否入住、使用，物业只要已经交付，则物业费须由业主承担，按时缴纳。如使用人拒交，物业公司可通过法律途径，维护自身利益。

发生高空坠物怎么办？

答：《侵权责任法》第87条规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。物业公司在尽到自身的责任后，对因高空坠物造成的损失，可以免除法律意义上的责任。

来源：新法制报公益律师版

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