当下，小区车位紧张已成普遍性难题，常是“一位难求”。小区内各种类型的车位的相关物权也成为各方追逐的对象。

伴随而来的，是形形色色的问题——

花高价购买本就属于自己的车位

好不容易买来的车位，根本不允许被买卖

以为终于有了自己的车位，但始终拿不到产权证

 

为了避免如是糟心的问题，我们有必要事先了解我国《民法典》对小区车位做出的相关规定。

我们可以通过车位的不同性质来进行梳理。

 

按所有权划分

 

《中华人民共和国民法典》

  第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

产权车位：在小区房屋销售时未按公建面积（公共建筑面积）进行公摊（分摊给全体业主）的，在预售范围内的车位。开发商有权销售此类车位。可以办理产权证。《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

产权车位产权年限一般为70年，无产权车位仅有使用权20年。

 

共有车位：在小区房屋销售时将车位按照共建面积进行公摊的，产权归全体业主所有。开发商无权进行出售、擅自出租等行为。即使出租，收益也归全体业主所有。开发商对此类车位进行的售卖，均为无效合同。

《民法典》第二百五十七条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

 

人防车位:

此车为占地为人防工程所用，归属于国家。在非战争时期，“谁投资，谁使用”，不允许买卖。

《国防法》三十七条和《人民防空法》第五条规定，人防工程性质的地位车位应推定为国家所有，投资者可以使用、管理、受益，但是不得出售。

 

此外，按照空间分类，还有以下类型

地上车位

1.建筑区划内，规划用于停放汽车的地面车位，且该车位不占用业主共有的道路或者其他场地的，车位应该属于开发商所有；

2.建筑区划内，规划用于停放汽车的地面车位，但该车位占用业主共有的道路或者其他场地的，车位应该属于全体业主共有；

3.建筑区划内，未经规划而用于停放汽车的地面车位，若该车位占用业主共有的道路或者其他共有部分的，车位应该属于全体业主共有；若该车位占用开发商或者他人的专有部分，则该车位应归属于开发商或个人。

 

地下车位

排除利用人防工程改造的情况，非人防工程性质的地下车位，由开发商基于地下建设用地使用权建造。在有被计算在公摊面积中、成本被计算在住宅开发成本中、根据国家法律或当地政府规定应当无偿交付给业主使用任一条件的情况下，归属于业主，否则即归属于开发商。

 

首层架空停车位

 

根据我国的房地一体原则和建筑物容积率的使用规则，在小区首层架空停车位不计算容积率时，其未分摊小区的土地使用权，只能附属于小区的主建筑而存在，故而应归属于小区全体业主；而当架空层停车位整体计算容积率时，开发商取得了土地使用权，该车位应归属于开发商。那么此类车位是否计算容积率的标准是什么？根据国家质量技术监督局《房屋测量规范》的规定：层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积。由此可以看出，架空层车位层高2.2米以上（含2.2米）的应该计算容积率，2.2米以下的不计算容积率。综上得出以下结论：

 

（1）小区首层架空停车位层高2.2米以上（含2.2米）的应归属于开发商；

 

（2）小区首层架空停车位层高2.2米以下的应归属于小区全体业主。

 

最后，无论是地面车位还是地下车位，或是首层架空停车位，归属于开发商的，其可通过出售、附赠或者出租等方式进行处置，但是应当首先满足业主的需要。若车位属于全体业主共有，则可以由业主大会或者业主大会授权的业主委员会自行决定车位的使用方式。