当下，疫情防疫工作仍然是重中之重，不少小区至今仍实施封闭式管理。但是在全民万众一心之际，却有些许不和谐音符出现，一些不作为的物业，草率了事，出入口门禁大开。

种种不作为的行为引得业主留言、发文抗议，甚至有不少小区业主已经在商议更换物业。那么在物业更换上，需要注意些什么呢？

受不了物业了？怎么才能更换？

很多人都有这样的疑惑：“为什么物业不能自己选，住进来就已经有了？”

没错，几乎100%的小区都面临这样的问题。

其实很好理解，你在买房时开发商吹的天花乱坠的某某物业，都属于“前期物业”——也就是开发商事先委托对小区进行管理服务的物业公司。这是并未经过业主委员会选择的，但是通常情况下业主没有提出更换的话，“前期物业”便会顺理成章地变成“后期物业”。

废话不多说，怎么更换呢？

【第一步】:成立业主大会及业主委员会

成立业主大会的条件需符合下列条件之一：

1、物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

2、物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

【第二步】:召开业主大会

召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可更换物业公司。

【第三步】:解聘方式

① 物业合同到期不予续签

物业服务合同期限届满并不予续签，并由业主委员会书面告知物业公司。

② 约定解除

Ⅰ业主委员会与物业公司协商一致解除物业合同；

Ⅱ合同尚未到期，但是出现了物业合同约定的解除事由，可根据合同的约定直接解除。

③ 法定解除

有下列情形之一的，业主委员会可以通知物业管理公司解除合同，物业公司有异议的，业主委员会可到当地法院起诉，待解除物业合同的判决生效后，再聘请新的物业管理公司：

Ⅰ 因不可抗力或物业公司违约行为，致使不能实现物业合同目的；

Ⅱ 物业公司不履行主要合同义务；

Ⅲ 物业公司延迟履行主要合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行。

【第四步】:选聘新的物业公司

① 授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

② 确定采取公开招标或邀请招标方式；

③ 授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；

④ 由业主委员会同物业公司签署物业合同，安排新老物业公司交接手续，新物业公司进场。

业委员会招标前，应当到项目所在区物业管理主管部门备案。备案时，应提交以下资料：

Ⅰ 业主大会决议;

Ⅱ 招标公告或者投标邀请书;

Ⅲ 招标文件;

Ⅳ 法律、法规规定的其他资料。

此外，业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

什么？没有业委会？成立呗！

如果没有成立业委会，就等于放弃了选择物业的权利，因此成立业委会十分有必要。

业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。要想成立业委会，首先要召开首次业主大会，在会上选出业主委员。

筹备首次业主大会所需的资料：

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

  （一）物业管理区域证明；

  （二）房屋及建筑物面积清册；

  （三）业主名册；

  （四）建筑规划总平面图；

  （五）交付使用共用设施设备的证明；

  （六）物业服务用房配置证明；

  （七）其他有关的文件资料。

业主委员会委员应符合的条件：

业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

  （一） 具有完全民事行为能力；

  （二） 遵守国家有关法律、法规；

  （三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

  （四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

  （五） 具有一定的组织能力；

  （六） 具备必要的工作时间。