绍兴市区物业管理办法

绍兴市区物业管理办法

第一章总则

  第一条为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合市区实际，制定本办法。

  第二条绍兴市区范围内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

  第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第四条市住房和城乡建设部门（以下简称市物业主管部门）负责市区物业管理活动的监督管理工作。

  越城区、柯桥区、上虞区住房和城乡建设部门（以下简称区物业管理部门）依照本办法负责对本行政区域内日常物业管理活动实施监督管理，对业主大会和业主委员会日常运作开展业务指导。

  规划部门负责新建物业项目的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；对涉及建成的物业管理区域内规划调整的申请进行审核；协调解决涉及规划的历史遗留问题；依据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规配合城管执法部门查处物业区域内的违法建设行为。

  公安、消防部门负责指导物业服务企业落实治安、消防管理措施；指导物业服务企业划分停车位及行车路线，明确停放要求；对物业管理区域内严重阻塞交通、占用消防通道等行为，依据相关法律法规规定进行管理；根据《中华人民共和国道路交通安全法》的规定，依法处置物业管理区域内的交通事故；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

  城管执法部门负责依法查处物业管理区域内有关市政公用、园林绿化、市容环境卫生、违法建设、经营性固定设备噪声污染以及饮食服务企业未按环评审批要求排污等违法行为；加强物业管理区域内犬类的日常管理工作。

  价格部门负责对物业服务收费行为进行指导和监督，对违规收费行为进行查处。

  工商部门依法查处物业管理区域内非法广告行为和其规定职责范围内的无照经营等行为。

  质监部门负责物业管理区域内符合《中华人民共和国特种设备安全法》、《特种设备安全监察条例》及《特种设备目录》规定范围的电梯、机械式停车设备、锅炉等的安全监察工作。

  环保部门负责依法查处物业管理区域内因工业企业生产引发的噪声、废气超标等违法行为。

  财政部门负责制定有关物业管理的财政扶持政策，集中配置资金，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设，鼓励物业服务企业做大做强、争先创优。

  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，确保物业管理区域内各项公共服务的正常开展。

  第五条街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业管理部门做好物业管理的指导和监督工作。

  第六条各区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由区物业管理部门、街道办事处（镇人民政府）及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制。

第二章业主、业主大会和业主委员会

  第七条  业主在物业管理活动中，享有法律法规规定的权利，履行法律法规规定的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。

  第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，依法履行相应的职责。

  物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域由区物业管理部门会同街道办事处（镇人民政府）根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

  新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

  旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

  第十条物业管理区域内具备下列条件之一的，由开发建设单位或前期物业服务企业向街道办事处（乡镇人民政府）提出申请，并由街道办事处（乡镇人民政府）负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会：

  （一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

  （二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

  符合前款第（一）、（二）项条件的百分之二十以上业主也可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出申请。

  第十一条首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会代表组成。业主代表的产生，由街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会组织业主推荐。

  筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

  筹备组成员名单应当自成立之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告。

  筹备组应当做好以下筹备工作：

  （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

  （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

  （三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

  （四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

  （五）制定业主委员会委员候选人产生办法；

  （六）制定业主委员会选举办法；

  （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况以书面形式在物业管理区域内公告，并告知区物业管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会，受告知的单位应派代表参加，并予以指导。

  第十二条首次业主大会筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业项目交付使用备案前，一次性向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）交纳筹备经费，由其代收代管，用于首次业主大会筹备使用。具体预缴标准为5万平方米以下的为每平方米1元，超出5万平方米以上的部分为每平方米0.5元。

  筹备经费应当专户储存、专款专用。业主委员会基本的办公用品可由街道办事处（乡镇人民政府）从建设单位缴纳的首次业主大会会议筹备经费中列支。

  首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况、结余情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

  第十三条业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加会议。凡需书面投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

  业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票的业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定，并按《浙江省物业管理条例》的规定执行。

  业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

  物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处（乡镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织业主召开。

  第十五条  业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合法律法规规定的条件。

  业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行法律法规规定的职责。

  第十六条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和区物业管理部门备案：

  （一）业主委员会成立（换届）备案表；

  （二）业主大会会议记录和会议决定；

  （三）业主大会议事规则、管理规约等；

  （四）业主委员会委员名单；

  （四）业主大会决定的其他重大事项。

  区物业管理部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会的备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

  业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

  第十七条 业主委员会的任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处（乡镇人民政府），并按照规定开展换届选举工作。

  第十八条一个物业管理区域分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和虽已出售尚未交付的物业由开发建设单位履行业主职责。

  第十九条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

  业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

  第二十条 业主大会选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任届满之日起十日内，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。

  业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

  拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）或者公安机关协助移交。

  第二十一条 业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，工作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。

  业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

  第二十二条 管理规约应当对下列事项作出约定：

  （一）物业共用部位、共用设施设备的使用、维护和管理；

  （二）物业管理用房的使用和经营；

  （三）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；

  （四）物业屋面、外墙、门窗的装修和户外设施的安装规范；

  （五）维护物业管理区域环境卫生和公共秩序的权利和应承担的义务；

  （六）业主分担物业管理区域各类规定费用和分配各类收益的方式；

  （七）违反规约应当承担的责任；

  （八）其他由管理规约规定的内容。

  管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

  第二十三条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数、任期、业主大会和业主委员会开展工作的活动经费等事项作出规定。

第三章前期物业管理

  第二十四条住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。但符合下列条件之一的，经区物业管理部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业：

  （一）投标人少于三个的；

  （二）多层或多层和高层结合、规划总建筑面积小于4万平方米的；

  （三）独立高层、别墅区规划总建筑面积在2万平方米以下的。

  第二十五条建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。临时管理规约的内容，不得损害物业买受人的合法权益。

  建设单位在销售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第二十六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。

  第二十七条前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

  前期物业服务合同约定期限届满，业主大会没有成立或者业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业的决定，前期物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，建设单位可与物业服务企业续签前期物业服务合同，物业服务合同期限至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

  第二十八条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

  物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向相关管理部门报告。相关管理部门应当责令建设单位限期整改。

  物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议，物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

  第二十九条项目交付使用备案前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、邮政、通信、有线电视、路灯、化粪池等共用设施设备移交给相关专业单位负责管理。相关专业单位应当及时接收。

  第三十条在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

  （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

  （二）共用设施设备清单；

  （三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

  （四）物业质量保修和物业使用说明文件；

  （五）业主名册；

  （六）物业管理需要的其他资料。

  物业交接完毕三十日内，物业服务企业应当将其中的共用部位、共用设施设备及相关场地查验记录、资料移交清单、物业管理用房交接单等资料交区物业管理部门备存。

  前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

  第三十一条  建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。每个物业项目物业管理用房总建筑面积应不低于8平方米。

  前期物业管理期间的物业管理经营用房的使用及经营收益的使用应在前期物业服务合同中载明。

  因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

  第三十二条  物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，规划行政主管部门应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，在办理物业销售（预售）证前予以确定。建设单位应在办理商品房预售证之前到区物业管理部门就物业管理用房进行预留确认，并将前期物业管理有关资料交区物业管理部门。

  第三十三条物业管理用房依法属于全体业主共同所有。建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

第四章物业管理服务

  第三十四条从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，按照国家有关规定取得相应资质，并按照核定的资质等级从事物业服务活动。

  第三十五条  物业服务企业接受委托从事物业服务活动，应当与业主委员会签订物业服务合同，明确双方包括电梯等安全管理的权利和义务，并按照物业服务合同的约定提供服务。物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。

  第三十六条物业服务合同主要包括下列内容：

  （一）当事人的名称或者姓名和住所；

  （二）物业的基本情况；

  （三）物业服务事项和服务质量要求；

  （四）物业服务费的标准和收取办法；

  （五）专项维修资金的管理和使用；

  （六）物业管理用房的管理和使用；

  （七）合同期限；

  （八）违约责任；

  （九）解决争议的办法。

  第三十七条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业，并书面告知区物业管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会。

  物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会办理下列事项：

  （一）对预收的物业服务费和其他公共物业经费按实结算；

  （二）移交全部物业档案资料；

  （三）移交物业管理用房、业主共用的场地、设施设备和其他财物；

  （四）实行酬金制的，应当移交管理期内的财务资料。

  物业服务合同提前解除的，依照合同的有关约定办理。

  未成立业主大会、业主委员会或业主大会、业主委员会无法正常开展工作的，在新一届业主委员会产生之前，可由所在地居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

  原物业服务企业退出管理后，该物业管理区域内确实无法选聘新物业服务企业接管的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）协调指导居民委员会、业主委员会对小区进行临时管理，维持物业区域基本生活秩序，越城区临时管理所需费用由市财政给予适当补贴，柯桥区、上虞区临时管理所需费用由各区财政给予适当补贴，具体制度由各区建设局和财政局等部门另行制定。

  新物业服务合同生效后，业主委员会应当将交接材料全部移交给新物业服务企业。

  第三十八条普通住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价；别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业，以及业主大会成立后的普通住宅小区物业服务收费实行市场调节价。

  物业服务收费项目和标准应向全体业主公布。

  对越城区范围政府投资建设的保障性住宅小区（具体指廉租住房、公共租赁住房小区）实施物业管理的，市财政给予一定的资金补贴。

  第三十九条业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。

  物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定，并在买卖协议中载明。

  第四十条物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户提供服务，并向最终用户收取相关费用，不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收相关费用的，应当签订有偿委托收费协议。

  住宅物业区域内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。

  第四十一条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给他人。

  第四十二条  物业服务企业承接物业时，该物业管理区域内已成立业主大会、业主委员会的，业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十条第一款规定的资料。

  第四十三条物业服务企业按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，依照合同约定收取物业服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。

  第四十四条  物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好救助工作。

  政府有关部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会应当支持物业服务企业工作，不得干预物业服务企业正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费。

第五章物业使用与维护

  第四十五条业主、非业主使用人应当遵守法律、法规的规定，依照有利于安全和公平、合理使用物业的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

  业主在使用物业时应当遵守管理规约。

  第四十六条物业管理区域禁止下列损害公共利益的行为：

  （一）违法改变房屋承重结构；

  （二）违法搭建建筑物、构筑物；

  （三）擅自改建、占用物业共用部位；

  （四）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

  （五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

  （六）超标排放有毒、有害物质；

  （七）排放超过规定标准的噪声；

  （八）法律、法规禁止的其他行为。

  对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻制止，对拒不改正的应及时报告有关行政主管部门和业主委员会，有关部门应当根据相应规定及时予以查处。

  第四十七条业主、非业主使用人应当按照房屋权属证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土等有关部门批准，并依法办理相关手续。

  对业主、非业主使用人违反前款规定，擅自改变物业使用性质的行为，有关个人和单位有权反映和举报，相关行政主管部门应及时依法予以查处。

  第四十八条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家、省有关规定以及临时管理规约、管理规约。

  业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

  第四十九条物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，在物业管理区域内从事经营活动，所得收益的管理和使用办法应当在管理规约或议事规则中予以明确。

  物业经营性收益应单独列账，收支情况应每半年至少公布一次。

  前期物业管理期间，建设单位应当就物业经营性收益使用管理问题与物业服务企业在前期物业服务合同中作详细约定，并向业主公示告知。

  第五十条物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

  第五十一条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

  建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向区物业管理部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金。保修期满后，物业保修金本金连同银行存款利息余额一并退还给建设单位。

第六章附则

  第五十二条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，可依照《浙江省物业管理条例》和本办法相关规定执行。

第五十三条 本办法自2016年4月1日起施行。2013年1月16日市政府发布的《绍兴市区物业管理办法（试行）》同时废止。