泰州市区住宅专项维修资金管理办法

各市（区）人民政府，泰州医药高新区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：

  《泰州市区住宅专项维修资金管理办法》已经市政府第28次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

  泰州市人民政府

                      2015年11月12日

  泰州市区住宅专项维修资金管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备维修和正常使用，维护资金所有人的合法权益，根据《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法规规章，结合市区实际，制定本办法。

  第二条 本办法适用于市区（含医药高新区）范围内的商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

  本办法所称住宅专项维修资金（以下简称公维资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新及改造的资金。

  第三条 本办法所称住宅共用部位，是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本办法所称共用设施设备，是指由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、消防设施、道路、沟渠、池、井和共用设施设备使用的房屋等。

  住宅共用部位和共用设施设备按照受益范围区分为单幢楼栋业主共同受益的部分，简称楼栋共用部位，以及物业区域全体业主共同受益的部分，简称小区共用部位。

  第四条 公维资金按照维修使用受益范围，区分为楼栋共用部位维修资金（简称楼栋公维资金）和小区共用部位维修资金（简称小区公维资金）。

  第五条公维资金的管理实行额度适中、弹性归集、钱随房走、专户存储、专业指导、专款专用的原则。

  第六条 市住建部门会同市财政部门负责市区公维资金的指导和监督工作，市物业管理机构具体负责公维资金管理的日常工作。

  各区住建部门、街道办事处（乡镇人民政府）按照各自职责范围，负责做好相关工作。

  第七条住宅小区选举产生业主委员会，并经小区大多数业主同意后，可以申请自主管理公维资金。

  第二章 交存

  第八条 商品住宅及与之结构相连的非住宅的业主应当交存公维资金，一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

  出售公有住房的，售房单位和购房职工应当交存公维资金。

  2013年5月1日以后受让土地的住宅物业配置电梯的，开发建设单位应当交存补充公维资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。

  第九条 商品住宅以及与之结构相连的非住宅的业主按照所拥有房屋的建筑面积交存公维资金，每平方米建筑面积交存首期公维资金的数额为当地住宅建筑安装工程造价的5%至8%。

  第十条售后公有住房按照下列规定交存公维资金：

  （一）业主按照所拥有房屋的建筑面积交存公维资金，每平方米建筑面积交存首期公维资金的数额为当地房改成本价的2%。

  （二）售房单位按照多层房屋不低于售房款的20%、高层房屋不低于售房款的30%，从售房款中提取公维资金。

  第十一条开发建设单位应当在办理房屋初始登记前，按照物业建筑面积交存补充公维资金，每平方米建筑面积交存标准为当地住宅建筑安装工程造价的1%。

  第十二条 市住建部门应当根据本地区住宅建筑安装工程造价的变化情况，适时调整公布公维资金的交存标准，并确定楼栋公维资金与小区公维资金的账户分设比例和资金来源。

  第十三条开发建设单位在申请房屋预（销）售许可时，应当按申请预（销）售房屋面积的10%至30%的比例预交公维资金。

  第十四条根据不同情形，公维资金分别采取以下方式交存：

  （一）开发建设单位垫交公维资金的，应当在办理房屋权属初始登记前，按其初始登记的面积垫交（扣除已预交的部分），公维资金管理单位向开发建设单位出具公维资金分户交存专用凭据。开发建设单位销售房屋后，可在交付房屋前向购房人收取公维资金，并将公维资金管理单位开具的分户交存专用凭据转交购房人。开发建设单位、物业服务企业不得以自开的票据或收据向购房业主收取公维资金。

  （二）开发建设单位未垫交公维资金的，应当在将房屋交付购房人之前，指导督促购房人直接将公维资金交存到专户管理银行的公维资金专户。国家规定的保修期届满后未出售的物业，开发建设单位应当先行交存公维资金。

  第十五条商品住宅的业主应当在房屋交付前交存公维资金；已售公有住房的业主应当在缴纳购房款的同时，交存公维资金。

  小区公维资金和楼栋公维资金分别采用不同的交存方式，小区公维资金可以采用预先交存、不足续交的方式；楼栋公维资金可以采用逐月交存、弹性归集的方式。

  鼓励提倡业主采用现代高效的银行卡代扣或随水、电、气、物业费一并缴纳的方式交存公维资金。

  第十六条 未依法交存首期公维资金的，开发建设单位以及公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

  第十七条 不动产登记部门在开发建设单位或购房业主办理权属登记时（包括初始登记、转移登记），应当审核其是否按登记面积足额交存公维资金。

  第十八条 业主交存的公维资金属于业主共有，从公有住房售房款中提取的公维资金属于公有住房售房单位所有。

  第十九条 公维资金管理单位应当通过竞争的方式，择优选择商业银行作为公维资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公维资金专户。

  商品住宅公维资金按物业管理区域设立总账，在总账下设立统筹、户室、专项等分账。

  第二十条 分账户公维资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。业主大修房屋但分账户余额不够使用的，可按有关规定提取个人住房公积金。

  第三章 使用

  第二十一条 公维资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。公维资金的使用享受国家的免税政策。

  第二十二条 公维资金的使用，分一般维修使用和应急维修使用，遵循方便快捷、公开透明、权利和义务相对等、受益人和负担人相一致，以及风险分担、业主互助的原则。

  第二十三条一般维修使用公维资金的，按以下程序办理：

  （一）物业服务企业，或相关业主、业委会、居委会、街道办，向公维资金管理单位提出使用申请；

  （二）公维资金管理单位根据该小区的资金状况及维修需要进行专业指导，并确定是否列入维修计划；对确定进行维修的项目，需保存维修前图片、申请报告等相关资料；

  （三）单项维修预算达到规定额度的，需书面或公示征求业主意见，书面征求意见需达到相关范围内三分之二业主同意；公示征求意见需相关范围内三分之一业主未反对，公示方式为小区公示或网上公示。征求意见的具体方式由公维资金管理单位指导确定；

  （四）组织维修；

  （五）造价审核；

  （六）划拨资金。

  第二十四条发生危及安全或严重影响业主居住生活等紧急情况，有下列情形之一需立即进行维修、更新和改造的，物业服务企业或街道办事处（乡镇人民政府）可以组织应急维修：

  （一）屋面防水损坏或外墙老化造成渗漏的；

  （二）电梯故障危及人身安全的；

  （三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

  （四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

  （五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

  （六）危及安全的其他情形。

  第二十五条符合本办法第二十四条第一款第（一）项规定情形，应急维修使用公维资金的，按以下程序办理：

  （一）相关业主提出维修申请；

  （二）物业服务企业组织查勘现场，对损坏现状进行拍照并提出维修方案、预算费用和费用分摊意见上报公维资金管理单位；

  （三）公维资金管理单位提出意见；

  （四）相关业主确认维修方案、维修预算；

  （五）组织维修；

  （六）造价审核；

  （七）划拨资金。

  第二十六条符合本办法第二十四条第一款第（二）至第（六）项规定情形，应急维修使用公维资金的，按以下程序办理：

  （一）物业服务企业（或业委会、第三方单位）立即采取应急措施，以防范风险、控制事态、减少损失，同时将相关情况报告公维资金管理单位；

  （二）物业服务企业组织查勘现场，提出维修方案和预算费用，对损坏现状进行拍照，上报公维资金管理单位；

  （三）公维资金管理单位提出专业指导意见；

  （四）组织维修；

  （五）造价审核；

  （六）划拨资金。

  第二十七条公维资金管理单位应当建立维修定额制度，控制维修成本。公维资金的使用，应当进行造价审核，相关费用从公维资金中列支。

  第二十八条 下列费用不得从公维资金中列支：

  （一）依法应当由开发建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备质保期内的维修、更新和改造费用；

  （二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

  （三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

  （四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

  第二十九条公维资金按物业区域实行资金统筹，维修使用区分小区共用、楼栋共用、单元共用分别记账到小区、楼栋、单元，对房屋渗漏的维修使用记账到户室。

  第三十条对房屋渗漏的维修采用维修费用与分帐户余额相挂钩、小区账户统筹列支与业主户室自付相结合的原则，当累计维修费用达到该分账户余额一定倍数的，由小区总账资金统筹列支一部分，业主户室另行自付一部分，具体办法由市住建部门另行制定。

  第三十一条市住建部门应当逐步建立房屋维修保险机制，按照户室交存、权责匹配、风险分担、维修便捷的原则，开展房屋渗漏、下水堵塞等维修保险工作。

  第四章 监督管理

  第三十二条 在保证公维资金正常使用的前提下，公维资金管理单位可以按照国家有关规定将公维资金用于定期存款或购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

  禁止利用公维资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

  第三十三条 业主委员会可以向公维资金管理单位提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款。未成立业主委员会或业主委员会未提出申请的，公维资金管理单位应当区分各小区的交付使用年限，并结合资金使用和结余情况，安排各小区资金进行长、中、短期组合储存。具体办法由市住建部门制定。

  第三十四条下列资金应当转入公维资金滚存使用：

  （一）应当结转的资金存储利息或收益；

  （二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主应得收益，但法律法规另有规定或业主大会（业主委员会）另有决定的除外；

  （三）共用设施设备报废后回收的残值。

  第三十五条 售后公有住房灭失的，售房单位提取的公维资金余额用于补充该单位其他已售房屋的公维资金；售房单位不存在的，统筹用于开展房屋维修保险。

  第三十六条 公维资金管理单位应当加强对公维资金的规范化管理，提高公维资金的信息化水平并定期公布公维资金相关信息。公维资金管理单位的管理费用，按事业单位经费管理相关规定，从增值收益中列支。

  第三十七条 公维资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。公维资金票据的管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。公维资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

  第五章 附则

  第三十八条 拆迁安置住宅、政策性商品住宅公维资金的管理参照本办法执行。

  第三十九条本办法自2015年12月15日起施行，原《泰州市市区住宅专项维修资金管理办法》（泰政办发〔2009〕47号）同时废止。

  泰州市人民政府办公室                    2015年11月12日印发