泉州市住宅专项维修资金管理规定

泉州市住宅专项维修资金管理规定

为加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、建设部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令）、《福建省建设厅 福建省财政厅关于贯彻实施建设部 财政部<住宅专项维修资金管理办法>的通知》（闽建房〔2008〕18号）以及《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》（闽建房〔2009〕30号）等有关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本规定。

一、泉州市行政区域内商品住宅（含经济适用房、限价房）、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本管理规定。拆迁安置中实行产权调换的房屋、危改回迁房、单位集资建房参照商品住宅的标准执行。

二、本规定所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

 本规定所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：房屋主体承重结构（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、传达室、内天井、与房屋主体相连的地下结构、楼底架空层和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

本规定所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，包括：电梯、天线、照明、消防设施、安全监控设施设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、阀门、应急发电机、避雷装置、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、两个或两个以上的业主区分所共有的住宅、住宅小区内的非住宅、或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，业主应当按照本管理规定交存住宅专项维修资金。

仅为一个业主所有的项目其住宅且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本管理规定交存住宅专项维修资金。

四、业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金属于售房单位所有。

五、住宅专项维修资金的管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

六、泉州市住房和城乡建设局会同泉州市财政局负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作。泉州市住房和城乡建设局负责管理泉州市区（鲤城、丰泽、开发区）住宅专项维修资金，负责具体的归集、使用和代管工作。

各县(市)、洛江区、泉港区、台商投资区房地产行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。各县(市) 、洛江区、泉港区、台商投资区房地产行政主管部门负责管理本行政区域内住宅专项维修资金，负责具体的归集、使用和代管工作。

七、本规定实施前，已归集的首期住宅专项维修资金以及需要归集的首期住宅专项维修资金适用当时的交存办法。本规定实施后，新建的商品住宅和安置房的首期住宅专项维修资金按以下办法归集。新建商品住宅指的是本规定实施后新批准商品房预售许可证的项目；新建安置房指的是本规定实施后取得《建设工程规划许可证》的项目。

（一）首期房屋住宅专项维修资金交存标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。市、县（市）房地产行政主管部门应结合各自实际情况，合理确定本行政区域的住宅专项维修资金交存标准并公布执行。

住宅专项维修资金缴交标准应当适时合理修改和确定公布。泉州市区首期住宅专项维修资金按以下标准交存：

（二）住宅项目内的公共配套房屋的住宅专项维修资金由建设单位负责缴交。

（三）商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，即根据法律、法规和房屋买卖双方合同的约定，购房人与开发建设单位完成验房，正式签收领取钥匙前，按购房建筑面积将首期住宅专项维修资金足额存入房地产行政主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户。业主可委托开发商（建设单位）代收代缴。开发建设单位凭购房人足额交存住宅专项维修资金的凭证交付房屋。

建设单位在办理产权初始登记申请前，应当缴交公共配套房屋住宅专项维修资金，以及代垫交已出售尚未缴交和尚未出售的住宅专项维修资金，足额存入房地产行政主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户，建设单位代交存的住宅专项维修资金在房屋交付使用时根据交款凭证向购房者收取。未交清首期应归集的住宅专项维修资金的，房地产主管部门暂缓办理该项目产权初始登记手续。业主未缴交首期住宅专项维修资金的，房地产主管部门不予办理房屋所有权证书。

（四）安置房的业主应当在办理房屋入住手续前，即根据法律、法规和房屋买卖双方合同的约定，安置人与开发建设单位完成验房，正式签收领取钥匙前，按购房建筑面积交存首期住宅专项维修资金。安置房首期住宅专项维修资金统一由建设单位（拆迁人）代收代缴。安置房建设单位在办理项目初始登记前应将应归集的住宅专项维修资金足额存入房地产行政主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户。业主未缴交首期住宅专项维修资金的，房地产主管部门不予办理房屋所有权证书。

八、出售公有住房的住宅专项维修资金，由业主和售房单位共同交存。业主首期交存的住宅专项维修资金，按照房改成本价的2%数额交存。售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。交存时间为售房单位在收到售房款之日起30日内。公有住房售房单位凭购房人足额交存住宅专项维修资金的凭证交付房屋。

九、尚未建立住宅专项维修资金的应当补建。

商品住宅小区和安置房小区住宅专项维修资金的补建由业主大会决定，采用一次性补建首期住宅专项维修资金的，其标准按本规定执行；采用非一次性补建的可分期或按月在收取物业管理费时兼收，其标准由业主大会决定。

公房售后的补建，售房单位应按规定从单位售房款中补拨20%作为住宅专项维修资金，业主补交部分由业主大会决定。

补建后的住宅专项维修资金应在房地产行政主管部门确定的银行开立专户并足额交存。

十、房地产行政主管部门收取住宅专项维修资金，应当向交存人出具财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

十一、住宅专项维修资金行政主管部门应委托所在地一家商业银行开设住宅专项维修资金专户，按物业管理区域（项目）为单位设帐，实行专户明细核算，设立的专户为总账户一级核算，每个物业管理区域（项目）设立二级明细核算，每幢楼设立三级明细核算，每个业主设立四级明细核算。

十二、物业管理区域（项目）业主委员会成立后，物业区域住宅专项维修资金经业主委员会申请，由行政主管部门的物业管理区域二级核算划转至以业主委员会名义设立的二级账户核算（但银行实际资金不予转移，不另设专户），纳入行政主管部门的总账户一级核算，银行印鉴及印章交业主委员会管理。

十三、使用住宅专项维修资金应当具备下列条件之一：

（一）住宅共用部位、共用设施设备保修期己满且维修项目符合住宅专项维修资金使用范围。

（二）法律、法规、政策规定或者业主大会通过的其他用于完善住宅共用部位、共用设施设备的决议。

十四、住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋顶防水、隔热层破损或渗漏；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）地下室出现渗漏、积水的；

（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（五）建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（七）公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的;

（九）除本规定第二十一条规定情形之外，其他住宅共用部位需要维修和更新、改造的。

十五、住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

（三）避雷设施不满足安全要求的；

（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

（五）消防系统、安防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的;

（七）除本规定第二十一条规定情形之外，其他住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的。

十六、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

业主对承担维修和更新、改造费用有分歧的，应当通过协商解决。协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

住宅专项维修资金不足支付维修和更新、改造费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

十七、住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未出售的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

十八、售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，则由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊，属于购买公房业主承担的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

十九、商品住宅专项维修资金的使用，按照以下程序办理：

（一）业主大会成立后需要使用住宅专项维修资金的

1、制定方案

相关业主、业主委员会或者物业服务企业提出使用建议并制定《维修和更新、改造方案》（附件1）。

2、业主确认

《维修和更新、改造方案》应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人（户）数三分之二以上的业主同意，并在小区明显位置和所在地住宅专项维修资金管理机构指定的网站进行公示，公示时间应不少于10个工作日。

3、办理备案

相关业主、业主委员会或者物业服务企业到所在地市、县（市）、洛江区、泉港区、台商投资区住宅专项维修资金管理机构办理住宅专项维修资金使用备案，并提交下列资料：

（1）《维修和更新、改造方案》；

（2）《业主确认证明》（附件2）、《维修和更新、改造方案公示证明》（附件3）；

（3）业主委员会成立的相关文件、《业主委员会情况登记表》（附件4）或者业主委员会报相关部门备案的《业主委员会成立备案表》复印件并盖业主委员会公章（提交原件核对）。

市、县（市）、洛江区、泉港区、台商投资区住宅专项维修资金管理机构受理住宅专项维修资金使用备案（要件齐全）时，应当在收件后7个工作日内出具《住宅专项维修资金使用备案证明》（附件5）。

4、首次开户

首次使用住宅专项维修资金，相关业主、业主委员会或者物业服务企业持市、县（市）、洛江区、泉港区、台商投资区住宅专项维修资金管理机构开具的《住宅专项维修资金使用备案证明》，到专户管理银行开立住宅专项维修资金使用专户，专户管理银行应当出具《住宅专项维修资金使用专户开户证明》（附件6）。

5、资金划转

相关业主、业主委员会或者物业服务企业持《住宅专项维修资金使用专户开户证明》及经业主委员会审核签章的工程施工合同（应标明施工单位的开户行、账号）、工程预算书（应有2/3以上业主委员会委员的签字）及相关票据，到市、县（市）、洛江区、泉港区、台商投资区住宅专项维修资金管理机构申请资金划转。市、县（市）、洛江区、泉港区、台商投资区住宅专项维修资金管理机构应在7个工作日内，将维修和更新、改造工程预算金额的50%划转到业主委员会开立的住宅专项维修资金使用专户。

6、竣工验收

工程竣工后，相关业主、业主委员会或者物业服务企业应当组织相关人员对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》（附件7）。

7、决算审核

相关业主、业主委员会或者物业服务企业按照决算费用填写《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》（附件8），并在小区明显位置和所在地住宅专项维修资金管理机构指定的网站进行公示，公示时间应不少于10个工作日。

相关业主、业主委员会或者物业服务企业到所在地住宅专项维修资金管理机构办理工程决算审核手续，并提交下列资料：

（1）《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》及《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示证明》（附件9）；

（2）有权审核的机构出具的工程决算书（查验原件留存复印件）；

（3）《维修和更新、改造工程验收报告》。

市、县（市）、洛江区、泉港区、台商投资区住宅专项维修资金管理机构自受理之日起5个工作日内，将维修和更新、改造工程的尾款划转到业主委员会开立的住宅专项维修资金使用专户，并按照分摊清册从相关业主个人账户中核减。

（二）业主大会成立前需要使用住宅专项维修资金的，由物业服务企业或者相关业主参照以上程序办理使用手续，工程款项划转到物业服务企业或者维修单位的账户。

二十、每次使用住宅专项维修资金数额的最高比例不得超过首次住宅专项维修资金缴存额的70%。住宅专项维修资金不足使用的，相关业主应当按照所拥有的房屋建筑面积比例分摊维修和更新、改造费用。

二十一、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（五）法律、法规和规章及有关规定，明确由有关单位和个人承担的费用。

市、县（市）、洛江区、泉港区、台商投资区人民政府房地产行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。

二十二、发生屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全、高层住宅水泵损坏导致供水中断、楼房外墙立面破损可能脱落危及行人安全、消防系统（或安防系统）出现功能障碍或部分设备、部件损坏严重等紧急情况，经公安、消防、安全监督、技术监督等部门要求整改的或者物业共用部位、共用设施设备出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定必须维修和更新、改造的，相关业主、业主委员会或者物业服务企业应当及时组织维修和更新、改造或者采取应急防范措施，并垫付相关费用，经第十九条第3项、第4项、第5项、第6项、第7项规定程序审核确定后从住宅专项维修资金中列支。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造或者采取应急防范措施的，经市、县（市）、洛江区、泉港区、台商投资区房地产行政主管部门、所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府督促限期改正，仍未进行维修和更新、改造或者采取应急防范措施的，市、县（市）、洛江区、泉港区、台商投资区房地产行政主管部门、所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府代为组织实施，费用可直接从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

二十三、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存款30％的，应当及时续交。房屋所有权转让时，业主分户帐面住宅专项维修资金不足首期交存款30％的，应当续交，交存主体由买卖双方约定。买卖双方没约定的，续交主体由买方承担。

二十四、当住宅专项维修资金余额不足影响其正常使用的，受益人应当按以下方式续筹住宅专项维修资金。

（一）已成立业主大会的，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额依法由业主大会决定，并报送房地产行政主管部门备案；

（二）未成立业主大会的，已实施物业管理。住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额由实施物业服务的企业或房屋管理单位做出方案，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人（户）数2/3以上的业主书面同意，并报送房地产行政主管部门备案；

（三）未实施物业管理，也没有房屋管理单位的住房，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额，由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主共同（或业主代表）提出续交方案，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人（户）数2/3以上的业主书面同意，并报送房地产行政主管部门备案。

业主未按规定或业主大会决议续交、补建或使用维修资金的，业主委员会或其他利益关系人可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

二十五、在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，市、县（市）、洛江区、泉港区、台商投资区房地产行政主管部门会同同级财政部门按照国家有关规定，统筹将代管的闲置住宅专项维修资金用于购买一级市场国债或转存定期存款等，而产生的增值收益扣除应当支付的活期利息、代收代管等部门所需的相关费用后，提取一定比例作为物业小区提升整治的专项经费，剩余按户积数或余额占比分配核算到户。

二十六、房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，产权人应及时到产权主管部门办理注销手续，并到物业所在地的住宅专项维修资金管理单位办理住宅专项维修资金账户余额退还手续。个人交存的返还给个人；公有住房售房单位交存的按账面余额返还原售房单位；售房单位不存在的，按财政隶属关系，收交同级国库，由同级政府统筹管理，并办理账户注销手续。

二十七、业主转让房屋所有权时，转让方住宅专项维修资金账户余额随同房屋所有权同时转移过户，受让方应及时持有效的权属证明到物业所在地的住宅专项维修资金管理部门办理户名变更手续。

二十八、住宅专项维修资金管理单位应当建立住宅专项维修资金记录和查询系统，记载住宅专项维修资金交存、使用和管理等情况，向业主提供查询服务。住宅专项维修资金管理单位应当接受同级审计机关对住宅专项维修资金征收和使用的审计监督。

二十九、住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国务院财政部门有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

住宅专项维修资金交存专用票据的领购、使用、保管、核销等工作由管理机构负责，并按照财政部门票据管理的有关规定执行，接受财政部门的监督检查。

三十、违反本规定，国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及其他法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。

三十一、专项维修资金主管部门、管理机构及其工作人员不履行职权或者滥用职权的，由有权机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

三十二、本管理规定由泉州市住房和城乡建设局、泉州市财政局负责解释。

三十三、本管理规定自2011年9月1日起施行。之前我市下发的维修资金文件与本管理规定有冲突的，以本管理规定为准。

附件：1、《维修和更新、改造方案》

2、《业主确认证明》

3、《维修和更新、改造方案公示证明》

4、《业主委员会情况登记表》

5、《商品住宅专项维修资金使用备案证明》

6、《商品住宅专项维修资金使用专户开户证明》

7、《维修和更新、改造工程验收报告》

8、《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》

9、《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示证明》

附件1：

维修和更新、改造方案

一、项目概况

                     项目由                    开发建设，坐落于             县（市、区）          乡镇（街道）        路      号，共有      幢，     户，总建筑面积            平方米，     年    月竣工，已超过保修期。

二、申请使用住宅专项维修资金的原因

据现场查勘，存在                                    

                                                         情况，需要申请使用住宅专项维修资金进行维修和改造。

三、维修和更新、改造内容及施工工艺

                                                    。

四、维修和更新、改造费用

本次申请使用住宅专项维修资金              元。

业主委员会主任（签字）         物业服务企业负责人（签字）

年  月  日                       年  月  日

（业主委员会盖章）              （物业服务企业盖章）

附件2：

业主确认证明

为了保障住宅的正常使用和共用设施设备的安全运转，根据查勘情况，                     项目拟于    年   月   日对已超过保修期的                                            

                                             （公用设施设备）进行维修和更新、改造，工程预算           元。本项目总建筑面积             平方米，共有          户业主。

维修和更新、改造方案已于       年     月     日，经业主确认，      户业主同意使用住宅专项维修资金，占应确认业主户数的     %，其拥有房屋建筑面积          平方米，占应确认建筑面积的     %。根据《物权法》规定，已有超过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用住宅专项维修资金。

《维修和更新、改造方案书面确认明细表》等资料真实，如有虚假，愿承担相应责任。

特此证明

业主委员会主任（签字）          物业服务企业负责人（签字）

业主委员会副主任（签字）

年   月   日                     年   月   日

（业主委员会盖章）              （物业服务企业盖章）