成都市业主大会活动规则

成都市业主大会活动规则

（成府发【2009】47号）

    第一条 （目的范围）

为了规范本市行政区域建筑区划内业主大会及其业主委员会的设立、活动及其监督管理，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》等法律、法规的规定，结合成都市实际，制定本规则。

  第二条 （业主大会的组成）

  业主大会由建筑区划内的全体业主组成，代表和维护建筑区划内全体业主在物业管理活动中的合法权益，通过业主大会会议行使权力。

  第三条 （开发建设单位的报告义务）

  建筑区划符合《成都市物业管理条例》第二十四条规定的业主大会设立条件的，开发建设单位应当在90日内向区（市）县房产行政主管部门报告。

  第四条 （业主大会筹备组）

  业主大会筹备组（以下简称筹备组）总人数一般为5至15人。筹备组中的业主代表由业主按物业类型、楼层、单元、幢等为单位推荐产生。

  筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责及推选结果，公告期不少于7日。

  首次业主大会会议召开前，筹备组除履行法定职责外，还应当制定选举工作实施方案。

  筹备组需要查询业主清册、规划车位的处分、依法属于全体业主共有部分状况的，不动产登记机构应当予以配合。

  第五条 （首次业主大会的会议内容）

  首次业主大会会议应当按照以下顺序进行：

  （一）表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

  （二）选举产生业主委员会；

  （三）表决通过其他需要业主大会会议议决的事项。

  管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案经表决未通过的，筹备组应当征求业主意见进行相应修改后，重新组织表决。

  第六条（业主委员会的选举）

  业主委员会由建筑区划内全体业主通过业主大会会议以记名投票、公开计票的方法直接选举产生。选举应坚持公开、公平、公正的原则，实行差额选举，其差额比例不得低于五分之一。

  业主委员会应当依业主大会的授权履行职责，并接受业主、业主大会的监督。业主委员会可以委托专业代理机构或专业人员协助履职，费用在业主委员会工作经费中列支。

  第七条（委员组成）

  业主委员会一般由主任委员、副主任委员和委员共5至15人组成，业主委员会可设1至5名候补委员；业主委员会委员可以连选连任。

  第八条（候选人条件）

  业主委员会委员候选人是应当符合下列条件的业主：

  （一）具有完全民事行为能力；

  （二）遵守（临时）管理规约，履行交纳物业服务费、交存专项维修资金等业主义务；

  （三）办事公道，作风民主；

  （四）组织协调能力较强，有必要的工作时间；

  （五）本人及其近亲属未在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职；

  （六）无侵犯本建筑区划其他业主合法权益和公共利益的行为；

  （七）其他符合业主大会议事规则规定的条件。

  筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止。由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。

  第九条 （候选人当选）

  候选人获得建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数（以下简称双过半数）的业主赞成票时，始得当选。获得双过半数的业主赞成票的候选人人数超过应选名额时，以得票多的当选。如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的人再次投票，以得票多的当选。未当选的候选人，按照得票多少作为业主委员会候补委员。

  获得双过半数的业主赞成票的当选人数少于应选名额时，不足的名额另行选举。

  第十条 （设立备案）

  业主大会依法设立之日起30日内，锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含成都高新区）业主委员会应当向当地房产行政主管部门提交下列资料，其他区（市）县业主委员会应当向当地街道办事处、乡（镇）人民政府提交下列资料：

  （一）业主大会设立事项登记表；

  （二）经业主大会会议表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

  （三）表决结果统计；

  （四）经选举产生的业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；

  （五）业主名册及其他资料。

  业主大会设立事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内，依照本条规定重新记录备案。

  业主委员会违反法规、政策等规定以虚假资料取得备案的，区（市）县房产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府应当撤销备案，责令业主委员会限期改正并在建筑区划内公告。

  业主委员会应当将备案情况告知物业服务企业或者其他管理人（以下统称物业服务企业），并在建筑区划内公告。

  业主对业主大会设立备案资料有异议的，应当依据《管理规约》、《业主大会议事规则》的约定进行处理。

  第十一条 （账户设立）

  业主大会依法设立后，业主委员会应当到商业银行开设建筑区划业主委员会工作经费账户，并自开设之日起5个工作日内在建筑区划内书面公告。  

  第十二条 （业主大会会议）

  业主大会会议分为定期会议和临时会议；业主大会定期会议由业主委员会按照有关规定和业主大会议事规则的规定召集，每年至少应召开一次。

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见、网络投票以及业主大会议事规则规定的其他形式；会议表决采取记名投票的方式；会议可以引入公证机制。 

  业主大会可以建立鼓励业主参与业主大会会议投票的激励机制，具体由业主大会议事规则约定。

  第十三条 （业主大会会议议定事项）

  建筑区划内下列事项，应当提交业主大会会议决定：

  （一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则；

  （二）决定选聘、解聘物业服务企业的方案（包括选聘方式、具体实施者）；

  （三）决定物业服务事项及其质量、费用标准等物业服务合同的主要内容；

  （四）决定专项维修资金使用、续筹方案；

  （五）选举、终止业主委员会委员；

  （六）决定业主委员会的工作职责和经费；

  （七）审查业主委员会和物业服务企业的年度工作报告；

  （八）决定本建筑区划内全体业主共有部分的经营、收益分配等方案；

  （九）决定本建筑区划内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；

  （十）决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；

  （十一）改建、重建建筑物及其附属设施；

  （十二）改变和撤销业主小组作出的与业主大会决定有抵触的决定；

  （十三）决定本建筑区划的划分、调整方案；

  （十四）决定本建筑区划内全体业主诉讼事宜；

  （十五）决定本建筑区划内涉及业主共同利益的其他重大事项。

  业主委员会应当将需由业主大会决定的事项，在业主大会会议召开前15日内依法定方式告知全体业主。

  业主关于物业管理公共事务的意见和建议应当向业主委员会提交，由业主委员会讨论决定或形成议题后提交业主大会会议表决。

  第十四条 （业主大会会议的参加）

  业主为法人、其他组织的，应书面委派代表参加业主大会会议。

  业主不能参加业主大会会议的，应当书面委托他人代理出席业主大会会议，委托书应当载明委托的具体事项、权限和专有部分面积。一名代理人可同时代理业主的具体人数应当在业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则中确定。

  无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其监护人参加业主大会会议。

  共有物业的业主，应当推举一名共有人参加业主大会会议。

  不参加投票的业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由建筑区划的管理规约规定。

  第十五条 （业主大会临时会议）

  有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定，组织召开业主大会临时会议：

  （一）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理；

  （二）五分之一以上的业主就物业管理共同事项书面提议；

  （三）业主委员会委员缺额人数超过委员总数三分之一，或者业主委员会主任委员、副主任委员全部辞职、离任；

  （四）其他依业主大会议事规则需要召开业主大会临时会议的情形。

  第十六条 （业主委员会会议）

  业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。经主任委员或三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。

  业主委员会候补委员可以列席业主委员会会议。

  第十七条 （业主委员会委员补选）

  业主委员会委员出现缺额时，在候补委员中按得票多少的顺序自动递补，并由业主委员会在建筑区划内显著位置公布；业主委员会委员缺额超过三分之一时，应当在30日内按本规则设定的程序和方法进行补选。

  补选的业主委员会委员，其任期到本届业主委员会任期届满为止。

  第十八条 （业主委员会换届改选）

  业主委员会换届改选的，一个建筑区划内应当成立一个换届筹备组。换届筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告，公告期不少于7日，并抄告区（市）县房产行政主管部门。

  换届筹备组中的成员由上一届业主委员会委员及按照物业类型、楼层、单元或幢确定的业主代表组成。换届筹备组中的成员被提名为业主委员会候选人的，其在换届筹备组中的工作自行终止。

  原业主委员会委员有信用警示记录、怠于或者阻挠换届选举的，可以不再列为新一届业主委员会委员候选人。

  新一届业主委员会依法选举产生后，换届筹备组的职责自行终止。

  第十九条 （物业服务的选聘）

  一个建筑区划，选聘一家物业服务企业提供物业服务。

  业主大会决定选聘物业服务企业的，应当在启动选聘程序前由业主大会会议就选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决，经双过半数的业主同意。

  第二十条 （合同签订与公示）

  业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同，并依法办理物业服务的交接手续。

  业主委员会应在物业服务合同订立之日起30日内，将合同在建筑区划公告栏内公布，并书面或网上抄送当地物价、房产行政主管部门。

  第二十一条  （印章管理）

  建筑区划业主大会印章及其财务专用印章应当统一标明行政区域、建筑区划名称，业主委员会印章应当标明行政区划、建筑区划名称、届次和任期。

  业主大会、业主委员会应当建立健全印章管理与使用制度。

  需要使用业主大会印章的，由业主大会作出决定；处理业主大会内公共事务使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。

  第二十二条 （财物管理）

  业主大会应当建立专项维修资金、业主委员会工作经费、经营物业共有部分业主所得收益等的管理制度。

  业主委员会应当于每年第一季度末向业主大会报告上年度工作经费使用情况和当年度工作经费使用计划，经业主大会会议通过后在建筑区划内公告。

  业主委员会应当加强对工作经费、议事活动用房、购置的设备设施等财物的管理，建立健全共有财物登记、保管制度。

  第二十三条 （财务监督）

  业主大会可建立财务监督小组，监督财务计划、财务制度的执行情况和物资管理、财务公开情况。

  第二十四条 （档案管理与查询）

  业主委员会应当建立业主大会与业主委员会档案管理制度。

  业主委员会应当建立档案查询制度，提供业主大会与业主委员会档案资料的查询，并负责接待业主的咨询、投诉。

  第二十五条 （重大事项公开）

  业主委员会应当建立重大事项公开制度，每年至少一次向业主公布以下内容：

  （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

  （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

  （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

  （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

  （五）其他应当向业主公开的情况和资料。

  第二十六条 （信用监督）

  本市实行业主委员会委员的履职信用记分制度。具体办法由市房产行政主管部门另行制定。

  业主委员会委员应当按规定如实提供相关信用信息。业主委员会委员信用信息统一纳入全市物业管理信用体系，在成都市房地产行业信用信息平台上公布。

第二十七条 （解释机关）

本规则具体应用中的问题由成都市房产管理局负责解释，并可制定细则。  

第二十八条 （施行时间）  本规则自2010年1月1日起施行。