《常州市业主大会和业主委员会指导规则》

关于印发《常州市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

各有关单位：

    现将《常州市业主大会和业主委员会指导规则》印发给你们，请遵照执行。执行中的情况，请及时与我局物业管理处联系。

    常州市住房保障和房产管理局

    2013年7月30日  

    常州市业主大会和业主委员会指导规则

    第一章 总  则

    第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合常州实际，制定本规则。

    第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

    第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

    第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

    业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

    第五条 业主大会和业主委员会，对物业管理区域内损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

    第六条 物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

    第二章 业主大会

    第七条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

    基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。 

    业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

    第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

    物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

    第九条  业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

    第十条  符合下列条件之一的，应当成立首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）：

    （一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

    （二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

    第十一条  具备成立首次业主大会条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

    （一）物业管理区域证明；

    （二）房屋及建筑物面积清册；

    （三）业主名册；

    （四）建筑规划总平面图；

    （五）交付使用共用设施设备的证明；

    （六）物业服务用房配置证明；

    （七）已筹集的专项维修资金清册；

    （八）其他有关的文件资料。

    第十二条 符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

    筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

    第十三条  首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）或者社区居（村）民委员会组织业主推荐产生。

    筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）派员担任。

    筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。

    第十四条  首次业主大会筹备组履行下列职责：

    （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

    （二）拟订管理规约、业主大会议事规则草案；

    （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

    （四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

    （五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

    （六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

    对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。  

    第十五条 业主代表候选人和业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、代表和委员的代表性和广泛性等因素，确定业主代表候选人和业主委员会委员候选人名单。

    业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费和电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员；担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

    第十六条 筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

    业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

    依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

    业主大会议事规则和管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效。  

    第十七条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

    第十八条 业主大会决定以下事项：

    （一）制定和修改业主大会议事规则；

    （二）制定和修改管理规约；

    （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

    （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

    （五）选聘和解聘物业服务企业；

    （六）筹集和使用专项维修资金；

    （七）改建、重建建筑物及其附属设施；

    （八）改变共有部分的用途；

    （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

    （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

    第十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十八条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

    推选业主代表参加业主大会会议的，业主大会会议决定事项应当经业主代表总人数过半数的业主代表同意，但决定第十八条第（六）、第（七）款规定事项除外。通过业主代表决定相关事项，应当将决议通过的事项在物业管理区域内公示，公示期内20%以上有投票权的业主持反对意见的，应当将决定事项征求全体业主意见后，根据全体业主的表决意见执行。

    第二十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

    业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

    有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

    （一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

    （二）经有百分之三十以上业主代表提议的；

    （三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

    （四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

    第二十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

    采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

    第二十二条  业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积： 

    （一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

    （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

    第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数： 

    （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

    （二）总人数，按照前项的统计总和计算。

    第二十四条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

    一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

    业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

    第二十五条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

    未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

    第二十六条  同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，业主小组由该幢、单元、楼层全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：

    （一）推选业主代表出席业主大会会议；

    （二）决定本幢、单元、楼层范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；

    （三）决定本小组范围内的其他事项。

    业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

    第二十七条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居（村）民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

    业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，并告知社区居（村）民委员会。

    第三章 业主委员会

    第二十八条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定，业主代表任期与业委会委员任期相同。

    业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

    业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

    第二十九条  业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

    第三十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）和辖市、区物业管理行政主管部门备案：

    （一）业主委员会备案申请书；

    （二）业主委员会委员和业主代表名单；

    （三）业主大会议事规则和管理规约；

    （四）业主大会会议记录；

    （五）其他应当提供的材料。

    第三十一条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章，或者由备案机关统一刻制业主委员会印章。

    业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

    第三十二条 业主委员会履行以下职责：

    （一）执行业主大会的决定和决议；

    （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

    （三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

    （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

    （五）监督管理规约的实施；

    （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

    （七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

    （八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

    （九）业主大会赋予的其他职责。

    第三十三条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

    （一）管理规约、业主大会议事规则；

    （二）业主大会和业主委员会的决定；

    （三）物业服务合同；

    （四）专项维修资金的筹集、使用情况；

    （五）物业共有部分的使用和收益情况；

    （六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

    （七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

    （八）其他应当向业主公开的情况和资料。

    第三十四条  业主委员会应当建立工作制度，在每年初制定本物业管理区域年度工作计划，并于年底向业主大会会议报告本年度工作情况；在物业管理区域内公告办公室电话号码、接待时间等，方便业主的咨询、投诉和监督；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的关系。

    第三十五条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。

    第三十六条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

    业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

    业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

    第三十七条 业主委员会定期会议应当于会议召开七日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

    业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告，并告知社区居（村）民委员会。

    第三十八条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

    （一）业主大会、业主委员会的会议记录；

    （二）业主大会、业主委员会的决定；

    （三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

    （四）业主委员会选举及备案资料；

    （五）专项维修资金筹集及使用账目；

    （六）业主及业主代表的名册；

    （七）业主的意见和建议。

    第三十九条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

    使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

    第四十条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

    经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督，并抄送社区居（村）民委员会。

    第四十一条 有下列情况之一的，业主委员会委员、筹备组成员、业主代表资格自行终止：

    （一）以书面方式提出辞职请求的；

    （二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

    （三）丧失民事行为能力的；

    （四）依法被限制人身自由的；

    （五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

    第四十二条 业主委员会委员、筹备组成员、业主代表有下列情况之一的，应按业主大会议事规则予以罢免：

    （一）不履行职责的；

    （二）利用委员、成员、代表资格谋取私利的；

    （三）拒不履行业主义务的；

    （四）侵害他人合法权益的；

    （五）因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的。 

    第四十三条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

    第四十四条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

    第四十五条 业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）。换届选举的程序参照本规则中首次业主大会筹备产生业主委员会的程序，或者按照业主大会通过的换届选举程序执行。

    第四十六条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

    第四章 指导和监督

    第四十七条 物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

    第四十八条 具备成立首次业主大会条件的，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，街道办事处（镇人民政府）有权责令建设单位限期改正。

    第四十九条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处（镇人民政府）责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下组织召开。  

    第五十条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，街道办事处（镇人民政府）可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。 

    第五十一条 业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

    在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居（村）民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

    第五十二条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主委员会印章的，街道办事处（镇人民政府）应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

    第五十三条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

    业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

    第五十四条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。

    第五十五条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的，由街道办事处（镇人民政府）组建物业管理区域内的物业管理委员会，其人员由街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成，代行业主大会和业主委员会职责。

    物业管理委员会由五至十一人的单数委员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

    因客观原因未能选举产生业主委员会或者物业管理委员会的，可以由物业所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

    第五十六条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。   

    第五十七条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

    第五十八条 街道办事处（镇人民政府）应当建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。

    第五章 附 则

    第五十九条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照本规则执行。

    第六十条 本规则自2013年9月1日起施行。《常州市业主大会和业主委员会工作指导规则（试行）》（常房发〔2007〕37号）同时废止。