业委会与居委会的关系

社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织;业主委员会是本建筑物或建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行职责。居委会和业委会既有联系，又有区别。

 

在实际工作中，大多数居民同时是业主，业主多数也是居民。居委会和业委会的工作重点各有侧重，但也有很多重合。居委会与业委会在哪些领域有重合部分?区别有哪些？居委会与业委会职责的合理界定是什么?在实际工作中双方如何协调工作，如何履行各自的职责和义务？

 

业委会与居委会的区别与交集

业主委员会是本建筑物或建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责；居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众组织，主要是对“居民”的管理。首先请陈幽泓老师跟我们讲一讲，业委会和居委会是否有产生交集的地方？具体是什么？

 

请看法律规定：《居民委员会组织法》第三条居民委员会的任务：

(一)宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；

(二)办理本居住地区居民的公共事务和公益事业；

(三)调解民间纠纷；

(四)协助维护社会治安；

(五)协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作；

这里面很多内容与业主组织物业管理活动相关，比如安全、卫生、调解纠纷、保护公共财产等，这两个组织在社区层面的义务责任具有相关性。

业委会和居委会最大的区别是什么？

 

居委会和业委会同是自治组织，但二者最大的区别是：居委会是政治民主自治组织，业委会是财产民主自治组织。

 

居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，是中国人民民主专政和城市基层政权的重要基础，也是党和政府联系人民群众的桥梁和纽带之一。

 

业主委员会是由该小区建筑物区分所有权全体权利人的业主大会依法选举产生的，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定事项，并接受业主监督的自治组织的执行机构。居委会(社区)的工作内容比业委会(小区)更广泛，业委会只受权在本小区且仅限物业管理重大事务方面的决策和对服务提供者的监督。同时，在小区尚未成立业主大会的时候，居委会可以代行业委会职能。

业委会与居委会的分界

社区委员会和业主委员会从概念入手可能没有丝毫联系，但它们以物业管理为纽带连接起来，从而使两者能够进行对比和关系探究。2008年网易新闻报道广州——1443个居委会举行换届选举，然而居民却大多对此表示冷淡，甚至有居民表示，有了业委会，无需居委会。有调查指出，居民对自身权益的漠视源于居委会功能日渐弱化和新型住宅小区划地而分的现状。严老师，您认为业主对自身权益的漠视状态是否有所好转？是否应该以及如何帮助业主扭转“有了业委会，无需居委会”的观念？

 

长期以来，很多人有一个认识上的误区，就是把社区居委会当做政府机构，而不是一个自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。虽然事实上，居委会的确也承担了部分属于街道职能的行政工作。因此，大部分人对待社区委员会的换届选举采取漠视，或者认为早就已经内定。有些人即使参与，也仅仅是走过场。更有人为了一点点小纪念品才参与投票。

 

其实，在小区日常事务里，很多人往往不知道自己的权益是什么，哪些是自己应尽的义务，哪些是自己应该得到的权利。很多人在自我感觉利益没有受到侵害或者不了解侵害行为已经产生的情况下，很少会主动去了解共有部分的管理情况和支出收入情况。他们会用工作忙没时间之类的借口来回避，甚至有些业主在知道自己权益受到损害的情况下仍然选择漠视，一方面不愿花时间精力，另一方面寄希望于别人会出头，还有就是认为这些利益分摊到每个人头上是很小的数字，不值得计较。

 

这几年我更多参与到小区业委会事务中，发现一个现象：早期参与业委会筹备成立的业主，往往因为个人权益受到侵害，为了维权而参与。而平时较多参与社区活动的人，大部分是那些机关事业单位退休的党员干部，他们往往不是自发、主动地去参与，而是被动接受社区委员的组织参与。

 

所以，业委会要加大对《物权法》的宣传，让业主明白自己的权益，从而使更多的业主参与小区管理，反过来也是对业委会工作的支持与督促。

深圳与北京业主大会为何难成立 

1991年3月，中国内地第一个类似业主委员会的雏形诞生于深圳万科天景花园小区。然而据深圳市住房和建设局的相关资料显示，深圳市住宅区业主大会的成立率约为34%，仅处于全国平均水平。请问刘老师，造成深圳市成立业主大会比例比较低的原因是什么？是否采取了一些突破方式？

 

业主大会成立的阻力主要来自以下几个方面：一是来自物业建设单位的阻力。在房地产开发过程中，建设单位可能存在诸多的问题，如开发质量问题、办理产权证问题、配套设施及服务承诺不到位，以及建设单位将部分产权不清的共享部位占为己有等问题。建设单位担心成立业主大会后，业主有了独立组织会进行维权，自然会阻止成立业主大会，至少不会主动支持成立业主大会；二是来自物业管理企业的阻力。在管物业管理企业担心成立业主大会后，会对他们的工作形成监督压力，所以，物业管理企业特别是建设单位下属的物管公司不希望成立业主大会；三是来自一些既得利益者的阻力。如一些共享区域被个别业主或单位擅自占有，擅自改变物业使用功能，乱搭建影响他人生活等，这些既得利益者不希望成立业主大会，他们为了自己的既得利益甚至会阻止成立业主大会。

 

为解决成立率低的问题，近年来我们推行了微信电子投票系统以及培育物业管理咨询评估第三方组织辅助业主等措施。通过修订《深圳经济特区物业管理条例》，在顶层设计中改革和完善物业管理业主自治制度，这给我们带来了一个历史性的机遇。我们认为，应当以兼顾前瞻性和可操作性为原则，按照改革的思路、运用市场的方法、遵循发展的规律、引进技术的手段，在制度设计时探索解决以下几类问题：一是确立业主的建筑物区分所有权全体权利人——业主大会社会团体组织民事主体的法人地位，提高《业主管理规约》的法律约束力，明确其个体成员及相关各方(使用人、委托管理人)共同管理的责任和义务，严格执行《业主大会议事规则》和履行《物业管理服务合同》；二是从政府行政管理机构职能分工的角度，区别社会事务管理职能和行业管理、市场监督职能。理顺对业主大会组织运行的指导、辅助职责和登记、监督职能，加强对物业管理服务机构等专业服务提供者的行业自律和市场监管力度(我们多次建议将对业主自治组织的指导、监督等社会管理事务改由民政部门负责)。

物业共有部分收益如何分配及管理

《钱江晚报》2016年11月2日报道，《杭州一业委会想给业主发个百万大红包，遭社区叫停》。杭州下城区星都嘉苑业委会想把100万元小区经营性收入发放给全体业主，被社区紧急“叫停”。杭州市下城区文晖街道京都苑社区书记王晓燕表示，社区“叫停”的原因有两条：第一，按照法律规定，这些经营性收益归全体业主所有，可用于共有部位设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金；第二，业委会8月底到期后小区并没有完成换届选举工作，所以就不具备实施业委会职责的资格。

 

《现代物业》也对此事进行了采访报道。首先请问严老师，您怎么看待这件事情？您认为还有哪些情况居委会可以干预业委会的决策和行为？

 

严向红：曾经有小区业主提出：房子出售时候，影响价格的因素是地段、房龄等，不会因为小区维修金多而价格高，我出售房子时候也带不走属于我的共有资产，为什么业主不能要求平均分配前一年的公共收益？物业共有部分收益如何分配及管理，一直是网上讨论质疑的热点。物业共有部分收益的使用，由业主大会决定，未作决定的，主要用于补充小区房屋专项维修资金，也可作为业主大会及业主委员会的活动经费，物业管理企业退管或业主委员会换届清算、审计费用等。只要通过业主大会决定，业委会有权通过“发红包”等形式将小区经营性收入发放给全体业主，社区居委会无权干涉。我们宁波就有小区给业主发放购物卡，米油等实物。还有小区拿出部分收益，奖励物管公司和物业优秀员工。如果只是业委会的决定，居委会可以干预。如果通过业主大会决议，居委会的行动就是越权。所以，还需要具体情况具体分析。

 

据我了解，宁波发放红包、实物等的小区都是维修金比较充裕的小区，发放金额在收益里所占的比例也不高，目的也是为了提高业主对小区事务参与的积极性。

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