广州英豪花园“旧物管不愿走”现象曾被媒体曝光上了“头条”，它是大城市较为普遍存在的新旧物管交接难现象的一个缩影。

近日（8月5日），广东省高级人民法院发布2020年度行政诉讼白皮书，并公布十大典型案例。反映英豪花园“旧物管不愿走”被行政处罚进而状告住建部门的案件成为“典型”。该案向社会提供了一个观察治理“新旧物管交接难”问题的标本。

法院旨在通过这宗典型案例说明：业主大会决议选出新的物业管理公司并与其签订物业管理服务合同后，前物管公司与房地产开发公司签订的前期物业服务合同依法终止。在前物管公司拒绝退出物业管理区域的情况下，行政机关有权依法责令其限期退出，物业管理公司期满仍拒不退出时，行政机关可予以行政处罚。

旧物管由房地产公司所选却被业委会抛弃

英豪花园位于广州市海珠区东晓南路与盈丰路路口。2010年10月11日，广州某房地产开发公司（甲方）与广州市兰某物业管理有限公司（乙方、以下简称“兰某物管公司”）签订了《前期物业服务合同》，约定乙方为英豪花园提供前期物业管理服务并收取物业服务费用。

2017年4月24日，海珠区英豪花园首届业主大会筹备组作出首届业主大会决议，内容包括通过物业管理规约、业主大会议事规则，并选出首届业主委员会成员。

2018年8月2日，英豪花园业主大会、英豪花园业主委员会（以下简称“英豪花园业委会”）作出《英豪花园第二次业主大会最终决议公告》，决议内容包括不同意续聘兰某物管公司。后来，“不同意续聘兰某物管公司”这一决议的合法性由广州中院2019年5月9日作出的生效民事判决书予以确认。

2019年2月27日，英豪花园业委会作出《关于英豪花园第三次业主大会决议的公告》，决定选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，并授权业委会签订新物业服务合同。一个月后，英豪花园业委会与上海永升物业管理有限公司广州分公司签订《英豪花园服务合同》，并于同日向兰某公司作出《撤场通知函》，要求其做好移交项目并于2019年4月30日下午撤场。

旧物管未按期退出 住建部门对其罚款

而在英豪花园业委会给出的撤场最后期限到来前五天——2019年4月25日，广州市海珠区住房和建设局（以下简称“海珠区住建局”）也向兰某物管公司作出《关于做好英豪花园物业管理权移交工作的告知书》，告知其应依规定配合新物业服务企业做好交接准备，并在退出前继续为业主提供服务。

次月，海珠区住建局对兰某物管公司不按规定进行移交及退出物业管理区域立案查处，并作出《责令改正违法行为通知书》，责令其在2019年7月5日前退出英豪花园物业管理区域，并做好交接工作。在兰某物管公司未按期退出后，同年7月17日，海珠区住建局又作出《行政处罚预先告知书》《行政处罚听证告知书》。

同年9月30日，在召开听证会后，海珠区住建局作出《行政处罚决定书》，认为经业委会函告兰某物管公司仍未按规定进行移交并退出物业管理区域，决定对兰某物管公司作出罚款人民币15万元的处罚。

兰某物管公司不服，把海珠区住建局告到了法院。

住建局处罚决定二审被改判合法合理

一审法院指出，海珠区住建局明知业主大会决定聘请上海永升物业管理有限公司广州分公司为新的物管企业的业主大会决议的合法有效性仍在司法审查过程中，尚未能确定业主大会决定选聘哪一个物业管理服务企业作为小区新的物业管理服务企业的情况下，就责令原物业管理服务企业退出物业管理区域，没有妥善处理物业管理服务的衔接问题，由此对原告兰某物管公司作出行政处罚，法律依据不足。一审法院判决撤销海珠区住建局作出的行政处罚决定。海珠区住建局不服，提起上诉。

广州铁路运输中级法院二审认为，英豪花园第二次业主大会不同意续聘兰某物管公司的合法性已经生效民事判决予以确认。在英豪花园第三次业主大会已经作出决议选聘新的物业服务公司，而且英豪花园业委会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效后，兰某物管公司与广州某房地产开发公司签订的前期物业服务合同已依法终止。兰某物管公司不依法退出物业管理区域，海珠区住建局责令其限期退出物业管理区域，并在其逾期拒不退出的情况下，在法定幅度内处以罚款，而且在作出被诉处罚决定前已履行了告知义务并召开了听证会，保障了兰某物管公司的陈述、申辩权。

二审法院指出，海珠区住建局作出的处罚决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以支持，二审判决：撤销原审判决、驳回兰某物管公司的诉求。

法官：业主大会与新物管公司签订合同后，前物管与房地产商签订的合同终止

“近年来，物业管理领域矛盾频发，业委会与物业管理公司之间的矛盾与冲突已成为社会关注的热点、难点问题。”审理该案的广铁中院法官说，实践中，因前期物业公司系开发商选定，并非业主大会选定，往往与新成立的业委会在物业管理费用缴纳、物业服务水平等方面存在各种矛盾冲突，导致业主大会已经选定新的物业服务公司后，前期物业服务公司拒不退场的情况时有发生。“如果不及时妥善处理，将极大损害业主的合法权益，影响社会稳定与和谐社区的建设。”

法官介绍：

《物业管理条例》规定，建设单位与选聘的物业服务公司签订的合同属于前期物业服务合同，在约定期限未满，但业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同已生效的情况下，前期物业服务合同终止。本案即属于此类情况，在业主委员会、行政主管部门已经要求前期物业服务企业依法退出，但前期物业服务企业拒不按规定退出物业管理区域的情况下，行政主管部门及时依法行使行政管理职权，对其进行行政处罚，应给予支持。

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