小明买了新房子，房子依山傍水，修身养性，尽管他目前不在这儿住不过用来养老可太适合了。谁知不久小明就接到了物业的催缴单提醒他：该付物业费了！小明疑惑：这房子我一天都没住过，为什么要付物业费？我不交行不行？

 01 房子空着没人住，为什么还要交物业费？

通常情况下，业主与物业公司之间会签订《物业服务合同》。物业公司是依据双方签订的《物业服务合同》提供物业服务的，故业主应交物业费。

《民法典》第944条第一款规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务具有公用性，比如提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，这些是物业公司为所有业主提供的服务，并非针对某个业主。

部分城市出台了空置房屋减免部分物业费的相关规定，如房屋空置只需要缴纳20%的物业费等地方性政策。但需要注意的是，很多地方性法规都会载明“物业服务合同双方另有约定的除外”等内容，如果业主和物业管理公司签订物业服务合同约定房屋空置仍需全额缴纳物业费，业主就应按照约定履行支付物业费的义务。

  02 什么情况下，可以拒交或少交物业费？

1、物业公司不履行合同义务，或履行合同中出现重大瑕疵。

2、物业公司未完全履行合同义务，或超三分之一的业主认为物业公司提供的服务质量明显未达到合同约定的标准。

3、物业公司要求缴纳的费用不在《物业服务合同》的约定范围内。

4、物业公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准而多收取物业费。

5、物业公司超出诉讼时效仍未主张权利的，业主可以提出时效抗辩，请求法院免去超出时效部分的物业费，法院一般都会支持。

此外，还有一些地方施行物业费减免政策，如享受城镇最低生活保障家庭、残疾人家庭、享受政府抚恤补助和救济家庭等。

 03 什么方式可以更换物业公司？

《民法典》第946条规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。业主如果对物业服务不满，则可以根据法律规定解聘物业服务人。

另外，根据《民法典》第278条规定，业主共同决定的事项中包括“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，即如果业主更换物业公司，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。如果经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即可更换物业公司。

04 业主维权需要注意什么？

1、业主应当强化证据保全意识，及时有效固定证据，在维权过程中做到有理有据。同时业主要积极与物业公司进行沟通，争取通过协商方式解决纠纷。

2、如果通过协商无法解决纠纷，业主对于物业公司不合理、不合法的行为，可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，该部门系物业行业主管部门，投诉时注意保留投诉痕迹，尽量通过书面方式进行投诉，同时提交必要的证据。

3、如业主通过投诉无法解决争议的，建议及时向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁解决，业主应注意提起诉讼、仲裁的时效，积极行使自己的合法权利，避免错过诉讼时效。

4、积极发挥业主大会、业主委员会作用，增强利益共同体的认识，通过业主委员会对物业服务进行监督，切实保护自身利益。

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