物业小事关乎民生大事

4月26日，《杭州市物业管理条例（修订草案）》（修改二稿）（以下简称“草案修改二稿”）提请杭州市十三届人大常委会第三十五次会议审议。

据悉，

这是杭州市近年来首次进行

“三审四表决”的法规案。

与去年12月的二审修改稿相比，

这次提请审议的

草案修改二稿

有了不少变动。

业主投票方式兼顾数字化和人性化

草案修改二稿体现数字化和人性化结合。为了解决实践中存在的业主大会召开难、业委会选举难、业主自治参与度不高等问题，进一步提高业主决策效率，有意见提出，业主投票采取电子方式。

杭州市人大法制委员会研究认为，采用电子投票方式的同时，也要充分考虑老年人等特殊群体的合法权益。

因此，草案修改二稿修改为：“业主投票一般应当采用电子方式，但是业主要求提供纸质方式的，业主委员会应当提供。”

另外，草案修改二稿还要求杭州市房产主管部门建立业主电子投票系统，并免费提供给业主投票使用。

老旧小区没物业？也可成立物业管理委员会

物业管理委员会制度是此次草案修改二稿中具有创设性的一项内容。

其主要是为了解决一些新小区没有业委会，或者业委会运转不畅，面临换届，造成物业管理停摆的情况。在这种特殊情况下，基层人民政府可以组建物业管理委员会，推动成立业委会，或者代行业委会职能。

有意见提出，除前期物业服务阶段、业主委员会运转失灵和业主委员会换届选举等特殊情形外，在老旧小区推行物业管理，基层人民政府也可以通过组建物业管理委员会予以指导和协助。因此，对应当组建物业管理委员会的情形、物业管理委员会的人员组成及其职责，此次草案修改二稿作了进一步完善。

规范相关主体信息公开方式

草案修改二稿中，有20多个条款都涉及到在小区治理相关环节中应做到信息公开。实践中，与物业相关的矛盾，不少是信息公开不到位导致的，草案修改二稿规定了业委会、物业服务人、建设单位以及街道办事处等物业管理者和参与者，都有信息公开的义务。

“以往关于信息公开的方式、载体、内容、罚则都不够明确，此次草案修改二稿则是做了细化。”杭州市人大法制委员会相关负责人表示。

比如，草案修改二稿明确了相关主体信息的公开方式，应当以书面通知、在物业管理区域主要出入口等显著位置公布或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息。

关于物业管理区域划分

多期开发的小区，能否划分独立物业管理区域？

此前有意见提出，建议法规进一步完善物业管理区域的划分条件和程序。杭州市人大法制委员会研究认为，物业管理区域的划分，首先要考虑主要配套设施设备的共用范围，兼顾建筑物规模、社区建设等其他因素，因此合并优化相关内容。

草案修改二稿明确规定，新建物业共用主要配套设施设备的，划分为一个物业管理区域。

同时，草案修改二稿对主要配套设施设备共用范围的确定、物业管理区域的划分程序，作了进一步修改完善。

使用物业专项维修资金 要接受审计监督

物业专项维修资金的使用，关系到业主的切身利益，实践当中也存在较多问题。为加强对物业专项维修资金使用情况的监督，草案修改二稿做了修改完善确对于按照一般程序使用物业专项维修资金的，业主委员会应当在工程完工后组织验收，并按照规定进行决（结）算审计；

然而按照简易程序使用物业专项维修资金的，除业主委员会应当在工程完工后组织验收、按照规定进行决（结）算审计外，街道办事处、乡镇人民政府应当依法及时确认工程完成情况，并将确认后的相关维修方案和整改情况报相应主管部门备案，由相应主管部门对工程完成情况进行监督检查。

为规范管理预收物业费，草案修改二稿明确规定，物业服务合同约定预收物业费的，预收期限最长不得超过十二个月，且不得超过合同期限。

此外，草案修改二稿还补充了禁止物业服务人强迫交易、物业服务用房等方面的内容。

收集1000多条意见建议 主要涉及八方面问题

杭州市人大法制委员会相关负责人介绍，因涉及条款多，内容复杂，社会关注度高，意见多，这是杭州市近年来首次进行“三审四表决”的法规案。

“物业关系到每一位市民的生活，这次修订得到了社会各界的高度关注。在前期审议过程中，我们收到1000多条市民来信来电，一审后有720多条，二审后有近300条。可以说，每次审议之后，所反映的问题越来越集中，修订也更加精准地回应民声关切。”该负责人说。

据了解，审议过程中市民所反映的问题，主要集中在物业管理区域划分、业主投票形式、物业管理委员会成立及职责、物业服务用房、物业服务收费、物业维修、物业专项维修资金使用和管理职责以及法律责任等方面。

据悉，现行《杭州市物业管理条例》自2002年2月1日起实施，2013年进行首次修订。

为适应新形势新问题，打通物业管理难点、堵点，2020年，杭州积极推进《杭州市物业管理条例》的修订工作，《杭州市物业管理条例（修订草案）》分别于2020年10月和12月提请杭州市人大常委会进行了初审和二审，这次三审之后，预计将于今年6月进行表决。如表决通过，将报省人大常委会批准后公布施行。