杭州新修订物业管理条例

“小物业”牵动“大民生”，作为衡量城市管理水平的重要标志，物业管理的好坏直接影响群众的获得感、幸福感、安全感。为适应新形势新问题，打通物业管理难点、堵点，今年以来，杭州市积极推进《杭州市物业管理条例》的修订工作。

 据了解，现行《杭州市物业管理条例》自2002年2月1日起实施，2013年进行首次修订。与现行《条例》相比，《条例（修订草案）》征求意见稿都有哪些亮点？杭州市司法局立法处相关负责人接受本端记者采访，对此进行解读。

 

亮点一、把物业管理纳入基层治理体系

长期以来，物业工作处于行业管理范畴内，与基层治理体系的融合度不够。杭州市司法局立法处相关负责人指出，此次《条例（修订草案）》征求意见稿充分体现了基层治理的理念与要求，在大量条文中均融入了乡镇、街道、居委会对业主大会、业主委员会和相关物业管理工作的监督和指导，真正将物业管理工作纳入基层治理体系。同时，《条例（修订草案）》征求意见稿率先在地方性法规层面明确了“党建引领”原则，在总则中规定“社区党组织依法依规领导业主大会、业主委员会和物业服务人开展物业管理活动，组建多方议事协调机制”，最大程度把党的政治优势、组织优势转化为城市治理优势。

 

亮点二、动动手指就能在家开业主大会

传统的业主大会会议形式需要与会业主亲自到场，导致业主大会参会率低，很多需要业主共同决策的事项无法及时作出。而当遇到小区门禁损坏无人维修、电梯坏了没人管等各类物业纠纷时，业主也缺乏及时方便反映意见的平台。

“为此，市房产行政主管部门负责建设与维护物业管理信息网络系统，并将数字赋能运用于物业管理的各个方面。”市司法局立法处相关负责人告诉记者，《条例（修订草案）》征求意见稿明确：业主大会会议的签到与投票表决、对物业服务人的实时评价、物业经营性收支公示与查询等均可通过物业管理信息网络系统进行。业主即便出差在外，也可以通过网络随时随地投票表决、对物业服务人进行实时评价、查询物业经营性收支等，确保小区各项工作的及时开展、公开透明。

 

亮点三、创设“物业管理委员会”推动产生业委会

实践中，有不少小区因为各种原因无法及时召开业主大会或者选举产生业主委员会，导致业主的权利得不到保障。市司法局工作人员介绍，《条例（修订草案）》征求意见稿规定：区、县（市）房产行政主管部门应当指导街道办事处、乡（镇）人民政府组建物业管理委员会，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。 未成立业主大会的，由物业管理委员会组织业主依法履行业主大会和业主委员会的职责。未能选举产生业主委员会的，由物业管理委员会组织业主大会或者按照管理规约和业主大会议事规则履行职责，并执行业主大会的决定。

 

 

亮点四、进一步规范公共资金管理

小区物业用房出租、电梯广告、停车收费等物业经营性收益属于全体业主共有，这类公共资金如何管理使用，极易引发矛盾。《条例（修订草案）》征求意见稿对物业经营性收益的管理使用与公示进行了明确规定。要求物业服务人应当开立经营性收益专门账户，每月定期将上月物业经营性收支项目、金额、摘要等录入物业管理信息网络系统，并授权开户银行向该系统推送物业经营性收益账户流水等信息，并强化财务审计制度。同时，为避免现实中出现的业委会乱用、侵占物业经营性收益的情形，《条例（修订草案）》征求意见稿规定，使用属于全体业主所有的物业经营性收益或者其他资金的事项，应当由全体业主或者业主大会决定，不得授权业主委员会。

 

亮点五、物业专项维修基金简易程序扩大适用范围

根据现行《条例》，只有电梯、消防等项目可以通过简易程序申请维修资金，但实践中，还存在一些危及公共安全或严重影响业主生活的紧急事项。市司法局工作人员介绍，《条例（修订草案）》征求意见稿规定，外立面脱落，屋面、外墙渗漏，排水设施严重堵塞或损坏，围墙、道路坍塌等事项也可以通过简易程序使用维修资金，大大缩短了申办时间。

  

亮点六、消防执法加码，小区内“停车占道”有望破解

乱停车是小区管理的“顽疾”，长期被居民所诟病，交警和城管部门又难以采取有效措施。为破解小区内停车占道乱象，《条例（修订草案）》征求意见稿作了更具操作性的规定：发现占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地等严重危害公共安全的，物业服务人劝阻、制止无效或者无法清理的，应当及时向消防救援机构报告，消防救援机构应当依法给予处罚。经责令改正拒不改正的，强制执行所需费用由违法行为人承担。同时，还规定了物业服务人未劝阻、制止上述违法行为，或者未及时向消防救援机构报告的，消防救援机构可以给予警告，或者处五百元以上五千元以下罚款。

 

亮点七、鼓励同小区同服务的采用统一物业收费标准

一些小区既有商品房又有配套公租房，尽管物业服务相同，但物业服务费却有差异；有些小区增设分隔栏，激发业主的更大矛盾，这一现象不同程度出现在杭州各地。据介绍，《条例（修订草案）》征求意见稿规定，住宅和商业及办公用房的物业服务费可以实行不同收费标准，但是同一物业管理区域内、共用同一配套设施设备且物业服务标准相同的，鼓励采用同一收费标准，以减少业主间不必要的纠纷矛盾。

 

亮点八、规范表决制度，业主不再“被同意”了

实践中，业主大会投票表决基本采用所谓“从众规则”，即未参与表决的业主，其投票权数计算入已表决的多数票。但不少业主不予认同，认为自己被“同意”、被“代表”了。这样的情况以后将不再存在。据了解，此次《条例（修订草案）》征求意见稿对业主共同决定事项的条件进行了专门规定。明确了未达到规定参与人数的决议和未经规定人数同意的决议，是无效的。据此，未在规定时间内作出同意、不同意或者弃权的业主将不再被“同意”了。

 

亮点九、鼓励把专业的事交给专业的人去做

业主委员会作为业主志愿者代表构成的组织，其委员几乎都不是专职的，管理、服务等专业技能有所欠缺。这一现象在杭州也普遍存在。市司法局立法处工作人员介绍，为了破解这一难题，《条例（修订草案）》征求意见稿规定业主委员会可以聘请执行秘书和财务工作人员，负责日常事务和财务工作，以提高履职水平。同时，可给予业主委员适当的工作津贴，鼓励更多有管理能力和专业技能的业主积极参与治理。作为制衡，《条例（修订草案）》征求意见稿也规定业主委员会委员工作津贴标准、业主委员会所聘请人员的工作职责和薪酬标准，应当由全体业主或者业主大会决定，不得授权业主委员会。

 

亮点十、建立公共事件应对机制

今年新冠肺炎疫情发生后，杭州防控有效，保障了广大市民的生命财产安全，充分体现了物业管理中建立公共事件应对机制的重要性。市司法局立法处工作人员介绍，《条例（修订草案）》征求意见稿规定，区、县（市）人民政府和街道办事处、乡（镇）人民政府应当将业主委员会、物业服务人纳入相关突发事件应急处置工作体系，建立物资和资金保障机制。此外，《条例（修订草案）》征求意见稿还规定了多元纠纷解决机制、业主资格的认定、业主监督委员会、物业保修金退还程序和异议处理机制等内容。工作人员还表示，如果市民想了解《杭州市物业管理条例（修订草案）》征求意见稿全文，可登陆杭州门户网站或者杭州市司法局网站，欢迎献计献策。

 

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